창의적 디자인에 용적률 혜택…마리나베이 성공 이끈 '화이트존'
도심복합개발이 도시 경쟁력
(3) 亞 비즈니스 허브, 싱가포르
'규제 치외법권' 화이트존의 힘
민간이 이끌고 정부는 간섭 최소
주거·호텔·오피스 복합개발 유도
'50년 대계' 바라보고 도시계획
정권 바뀌어도 일관성 유지하자
MS·틱톡 등 기업 4200곳 몰려와
지난 1일 글로벌 금융사가 밀집한 싱가포르 마리나베이 일대. 와이셔츠 차림의 직장인 사이로 선글라스를 낀 관광객이 여럿 보였다. 대규모 녹지공간 ‘그린 하트’로 유명한 오피스·주거 복합시설 마리나 원 등은 건물 자체가 관광지다. 인공 수로를 따라 명품 가게와 고급 호텔 등이 들어선 마리나베이샌즈도 인근에 있다. 2000년대 초반만 해도 싱가포르 도심은 쇼핑·오락시설 없이 오피스만 덩그러니 있었다. 밤과 주말엔 텅 비었다. 싱가포르 정부가 토지 활용도를 높이기 위해 업무와 주거, 숙박시설 등을 함께 조성하는 복합개발을 추진한 뒤 사람이 몰리는 곳으로 바뀌었다. 싱가포르가 아시아 ‘비즈니스 허브’ 지위를 더욱 공고히 하는 배경이다.
복합개발 유도하는 화이트존
싱가포르의 도시계획 구조를 설명할 때 빼놓을 수 없는 개념이 1997년 도입된 ‘화이트존’(입지 규제 최소 지역)이다. 1종 주거, 상업처럼 지역엔 지을 수 있는 건물의 용도가 정해져 있다. 화이트존은 단일 용도를 적용하지 않고 주거 50%, 호텔 30%, 오피스 20%처럼 복합개발을 유도하는 게 특징이다. 복합개발로 ‘직주통합’ 및 외국인 생활 편의성 향상으로 도시가 더 활기를 띠게 됐다는 평가가 나온다.
녹지를 늘리거나 개성 있는 디자인을 적용하면 용적률 인센티브를 제공한다. 싱가포르가 천편일률적 빌딩 숲에서 벗어난 이유다. 노후 항만 일대를 매립해 2000년대 초반부터 개발한 마리나베이가 대표 성공 사례다. 연구개발(R&D)과 바이오 등 지식산업을 유치하는 데도 복합개발을 활용한다. 내털리 크레이그 쿠시먼앤드웨이크필드 싱가포르 총괄대표는 “R&D 등이 중심인 ‘비즈니스파크 존’ 공간의 15%를 화이트존처럼 용도와 용적률 규제에서 자유롭게 사용할 수 있다”고 말했다.
국내에서는 화이트존을 마천루(초고층 건물)를 유도하는 제도로 인식하는 경향이 있다. 이관옥 싱가포르국립대 교수는 “용적률을 결정할 때 단일 건물만 고려하는 게 아니라 주변 건물과의 조화, 수요의 차이를 종합적으로 살펴본다”며 “예컨대 R&D가 중심인 원노스 지역의 화이트존 부지는 중저층 위주로 계획됐다”고 설명했다.
예측 가능성 높은 도시계획
블룸버그에 따르면 지난해 기준 싱가포르에 아시아본부를 둔 다국적 기업은 4200여 곳이다. 한때 경쟁자로 통하던 홍콩(1337곳)을 크게 제쳤다. 싱가포르의 상업시설 발주액은 작년 25억달러에서 올해 45억달러로 82.4% 늘어날 것으로 전망된다.
싱가포르 도시계획의 가장 큰 장점은 예측 가능성에 있다. 싱가포르 도시재개발청(URA)은 콘셉트플랜과 마스터플랜을 세운다. 10년마다 수립하는 콘셉트플랜은 40~50년 뒤의 밑그림을 그리는 개념이다. 창이공항과 마리나베이샌즈 등도 1971년 최초 콘셉트플랜 수립 당시부터 구상됐다. 마스터플랜은 5년마다 시대 변화에 맞게 계획을 다듬고 구체화하는 것이다. 민간 입장에서는 어느 지역이 어떤 콘셉트로 개발될지 예측할 수 있다. 현지 건설업계 관계자들은 오차드 지역 재건축, 마리나베이 2단계 개발 발주 등이 곧 나올 것으로 보고 있다. URA 홈페이지에는 지구별 용도와 개발 밀도, 용적률 등이 세세히 기재돼 있다. 디벨로퍼는 입찰에 나올 부지의 사업계획을 미리 준비할 수 있다.
선거 결과가 바뀔 때마다 도시개발 구상이 뒤틀리는 국내와 달리 싱가포르에서는 계획이 일관성 있고 투명하게 이뤄진다. 물론 싱가포르는 토지의 90%가량을 국가가 소유해 효율성이 높은 측면이 있다. 싱가포르에선 그림자 규제도 덜하다. 번화가인 탄종파가 건물의 고도제한 규제를 낮출 정도로 유연한 태도를 보이고 있다.
싱가포르=이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
싱가포르 땅속엔 '또 하나의 도시'가…
식당·쇼핑·오피스 등 지하시설 발달
"열대우림 기후지만 우산 필요 없어"
稅혜택·노동 유연성 장점 더해지자
기업 33% "亞 본부 1순위로 고려"
서울 광화문 일대만 해도 지하로가 제한적이잖아요.
싱가포르의 주요 오피스 빌딩과 상업시설은 대부분 지하철역과 연결돼 있습니다.
국내 기업 싱가포르지사에서 근무하는 A씨는 “싱가포르는 열대우림 기후지만 비를 맞은 기억이 거의 없다”며 이같이 말했다. 지하 공간엔 음식점과 상점 등 편의시설이 다양하게 들어섰다. A씨는 “오피스 빌딩 지하부를 지하철 플랫폼과 연결하는 건 공사 난도가 높고 비용도 많이 든다”며 “싱가포르가 기업 종사자의 편의를 위해 신경 쓴 디테일 중 하나”라고 했다.
9일 주한미국상공회의소(암참)에 따르면 싱가포르에 둥지를 튼 글로벌 기업 아시아태평양 본부는 약 5000개다. 마이크로소프트(MS), 알파벳, 틱톡 등이 대표적이다. 홍콩(약 1400개), 상하이(약 940개) 등 아시아 주요 도시보다 많다. 한국은 100개 이하여서 경쟁 상대라고 부르기 민망한 수준이다.
국제무역통상연구원이 2022년 글로벌 기업 300곳을 대상으로 설문조사한 결과, 한국을 아시아본부 1순위로 고려한다고 답한 비율은 3.3%에 그쳤다. 싱가포르(32.7%)와 홍콩(13%), 일본(10.7%), 중국(9.3%)에 크게 못 미칠 뿐 아니라 인도(5.3%), 태국(3.7%)보다도 낮았다.
싱가포르에 돈과 사람이 몰리는 이유는 다양하다. 싱가포르는 낮은 세금, 노동 유연성, 지정학적 위치, 영어 사용 등 여러 장점이 있다. 외국인이 살기 편하게 도시 인프라를 잘 갖춘 점도 한몫한다. 글로벌 허브 공항인 창이공항이 자리한 데다 도시 곳곳에 지하철망이 촘촘하게 깔렸다. 복합개발로 도심 속 주거시설 공급도 늘리고 있다. 업계 관계자는 “싱가포르가 면적이 좁지만 인구 밀도는 서울보다 낮고 곳곳에 공원 등 녹지가 많다”며 “홍콩과 비교하면 주거시설의 평균 유닛(가구) 면적이 큰 편”이라고 했다. 도시설계를 할 때 주민과 민간 디벨로퍼(시행사) 등의 의견을 충분히 반영해 정주 여건이 좋을 수밖에 없다는 평가다.
정부가 국제도시로 키우고 있는 인천 송도와 영종, 청라 등이 속한 인천경제자유구역의 외국인직접투자(FDI) 유치 실적은 2012~2018년 매년 9억달러 안팎이었는데, 지난해엔 4억3200만달러에 그쳤다. 영종에선 국제학교와 종합병원 건립 사업이 표류하고 있다. 비교적 자족 기능을 갖춘 송도는 서울 여의도, 강남 등과 멀리 떨어져 있는 게 한계로 꼽힌다.
개발업계 관계자는 “경직적인 노동 규제, 높은 세금 등이 글로벌 기업의 한국행을 망설이게 한다”며 “국제도시 개발 사업이 여러 곳에서 난립한 데다 택시나 배달 앱 사용이 쉽지 않은 점 등도 한국의 매력도를 떨어뜨리는 요인”이라고 지적했다.
싱가포르=이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
"싱가프로에 기업이 몰리는 비결은 '글로벌 연결성'"
나탈리 크레이크 C&W 총괄대표
"창이공항, 항만 등 인프라 우수…비즈니스 파크 등 도시정책도 주목"
‘4200대 1336’.
각각 싱가포르와 홍콩에 아시아본부를 두고 있는 글로벌 기업 숫자다. 홍콩의 다국적 기업 규모는 2019년 1541곳에서 감소세를 보이며, 싱가포르의 3 분의 1 수준으로 쪼그라들었다. 블룸버그 인텔리전스는 앞으로도 싱가포르의 우위가 지속될 것으로 내다봤다.
싱가포르에 기업이 앞다퉈 둥지를 트는 이유는 뭘까. 나탈리 크레이그 쿠시먼앤드웨이크필드 싱가포르지사 총괄대표는 9일 한국경제신문과의 인터뷰에서 “싱가포르는 뛰어난 글로벌 연결성을 제공하기 때문”이라며 “창이공항에는 100여개 국가로 이동하는 비행기들이 다니고, 전 세계 600개 이상 항구와 연결된 싱가포르항은 세계에서 가장 바쁜 ‘항만 허브’”라고 설명했다.
현재 상황에 안주하지 않고 인프라 투자를 더 늘리고 있다. 창이공항 제5터미널 건설, 투아스 메가 포트 개발 등이 대표적이다. 싱가포르의 매력 포인트는 많다. 먼저 영어를 자유롭게 사용할 수 있다. 아시아태평양 지역 데이터센터의 60% 이상이 싱가포르에 몰려 있다. 미중 긴장이 고조되고 있는데, 싱가포르는 중립적이고 안정적인 지역이란 인식이 강하다.
싱가포르를 찾는 기업의 업종도 다양하다. 다만 업종에 따라 선호지역은 조금 차이가 있다. 크레이그 대표는 “작년 마리나베이와 래플스 플레이스, 탄종파가 등 도심(CBD) 지역 A급 오피스 신규 임차수요의 60%가 금융(40%)과 IT(20%) 업체에서 나왔다”며 “일부 테크기업은 원노스와 하버프론트 등에 사무실을 두고 있다”고 말했다.
싱가포르의 도시계획 정책도 기업 유치에 한몫하고 있다는 평가다. ‘화이트 존’은 국내에서도 잘 알려진 제도다. 입지규제를 최소화하고 용적률 등 인센티브를 제공해 복합개발을 유도하는 것이다. ‘마리나 베이 샌즈’가 화이트 존에 세워진 대표 건축물이다. 현재 ‘마리나 스퀘어’의 부분 재개발과 ‘리조트 월드 센토사’(RWS)의 상업·숙박시설 확장 등의 복합개발도 추진되고 있다. 국내에서도 화이트 존을 벤치마킹한 ‘공간혁신구역’ 사업을 추진 중이다.
크레이그 대표는 “싱가포르 정부가 시행하는 또 다른 독특한 도시계획 시스템”이라며 ‘비즈니스 파크’ 제도에 대해서도 설명했다. 그는 “비즈니스 파크는 첨단기술이나 생명과학, 연구개발(R&D) 등 기업이 비교적 저렴한 가격에 입주할 수 있는 곳”이라며 “비즈니스 파크 부지의 15% 정도는 화이트 존처럼 사용할 수 있다”고 말했다. 원노스가 비즈니스 파크의 대표적인 사례다.
서울의 도시 경쟁력은 어떨까. 크레이그 대표는 “서울은 R&D와 기술, 의료, 지속 가능한 인프라에 상당한 투자를 하고 있고 이는 혁신을 주도하고 일자리를 창출한다”면서도 “높은 부동산 비용과 물가 등으로 도시 포용성 관련 문제에 직면해 있다”고 진단했다. 이어 “싱가포르의 법인세율은 17%인데, 한국은 19~24% 정도”라며 세금 문제도 지적했다.
이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
