임대차 계약 종료 후
받지 못한 보증금, 어떻게 해결할까?
임차인의 보증금 회수 권리와 임차권등기 명령 신청 방법
상담 문의
“인천시 부평구에서 요식업을 하고 있습니다. 약 6년간 식당을 운영했으나, 매출 부진으로 인해 결국 가게 문을 닫아야 하는 상황에 이르렀습니다. 장사가 어려워도 그동안 월세는 한 번도 밀리지 않고 정상적으로 납부했으며, 임대차 계약 해지도 건물주에게 정상적으로 통보했습니다.
그런데 문제는 제가 아직 보증금 1억원을 반환 받지 못하고 있다는 점입니다. 건물주는 새로운 세입자를 찾을때까지 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 저 역시 하루빨리 보증금을 반환 받아서 사용해야 할 처지인데요.
새로운 임차인이 언제 나타날지 알 수 없는 상황에서 제가 어떻게 대처하면 좋을까요?”
상황분석 및 대처 방안
우선 임대차가 정상적으로 종료되었음에도 불구하고 의뢰인께서 받아야 할 임차보증금이 반환되지 않는 상황에 대비하여 기본적인 사항을 정리해 보겠습니다.
먼저, 건물주가 보증금을 반환하지 않는 이유에 대한 선행 분석이 필요합니다. 일부 건물주들은 세입자의 보증금을 운영 자금으로 활용하며, 새로운 세입자가 확정될 때까지 이를 건물 유지 보수, 관리비 지출, 또는 대출 이자 납부와 같은 재정적 필요에 사용합니다. 이는 새로운 세입자를 찾지 못할 경우의 리스크를 최소화하는 전략입니다.
새로운 세입자와의 계약이 확정되기 전까지 기존 세입자의 보증금을 보유함으로써, 새 세입자가 나타나지 않을 경우 발생할 수 있는 재정적 손실을 줄이려고 할 수 있습니다.
법적으로 임대차 계약이 종료되면 임차인은 보증금을 반환 받을 권리가 있습니다. 계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 즉시 받지 못하면, 임차인은 자신의 권리가 침해당하고 있다고 느낄 수 있습니다. 반면, 임대인은 보증금을 새 세입자가 들어올 때까지 유지하는 것을 재정적 리스크 관리의 일환으로 볼 수 있습니다.
그러나 이는 임대인의 관점일 뿐, 의뢰인분의 입장에서 보면 상황이 다르게 느껴질 것입니다. 의뢰인분께서 임대차 계약 종료 후 명확한 종료 의사를 전달하셨다면, 의뢰인분은 임차권등기 명령을 신청할 권리가 있습니다. 이는 상업용 건물에서 임차보증금 반환을 보장하기 위한 법적 절차로, 민사 집행법에 근거하여 설계되었습니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않을 경우, 이 명령을 통해 의뢰인분은 임대인의 재산에 대한 우선 변제권을 확보할 수 있습니다.
그러나 법적 절차를 진행하기 전에 임대인과의 추가 협의를 시도하는 것을 권유 드립니다. 법적 절차는 종종 많은 시간과 비용을 요구하며, 경우에 따라 양측의 관계를 악화시킬 수 있습니다. 대화와 협상을 통한 문제 해결 시도는 상황을 원만하게 해결할 수 있는 가장 효과적인 첫 단계가 될 수 있습니다. 이러한 접근 방식은 법적 대응보다 더 빠르고 경제적일 수 있으며, 양측에게 더 나은 해결책을 제공할 가능성이 높습니다.
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률전담팀 / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산전담팀 / 밸류업이노베이션 공인중개사
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