월세도 안 내고 막무가내로 나오는 임차인... 어떻게 대응할까요?
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안녕하세요. 저는 서초구에서 건물임대업을 하고 있는 이호철(가명)이라고 합니다.
최근 저희 건물 지하 1층에서 단란주점을 운영하고 있는 임차인이 고의적으로 임대료를 납부하지도 않고 자신의 장사물품을 다른 세입자들이 오가는 계단에 적재해 놓으며 막무가내식으로 나오는데 제가 어떻게 대응하면 좋을까요?
최근 들어 여러 건물주께서 임차인과의 다양한 분쟁 속에서 어떻게 대처하는 게 좋을 지에 대한 문의를 많이 주시는 것 같습니다. 이번 의뢰인처럼 사회적 지위와 평판을 신경 쓰는 건물주에게 이처럼 막무가내로 나오는 임차인을 상대하기란 쉽지 않은 일입니다.
선량하고 성실한 임차인이 대다수인 상황에서 이렇게 고의적으로 특출나게 행동하는 임차인을 상대하기 위해서는 다양한 ‘실전 경험’이 있는 분이 아니라면 벅찰 수밖에 없고, 자칫 감정의 골만 깊어지는 상태로 악화될 수도 있습니다.
먼저, 임대인께서 임차인이 임대료를 연체한 후 언제 연락을 취했는지, 임차인의 임대료 미납 횟수가 총 몇 회인지, 그리고 의뢰인께서 임차인과 소통할 때 주로 문자 메시지를 이용했는지 아니면 전화 통화를 하셨는지에 따라 풀어가야 할 방법론이 달라집니다.
대응 전략
필자는 우선 임차인의 임대료 체납 횟수가 3기 이상 누적되기 전까지는 ‘호의적인 관계’로 임차인을 대하고 가급적이면 연락을 취하지 않는 것을 추천합니다.
그 이유는 상가임대차계약상 해지 사유인 임차인의 임대료 미납 3기 이상이 성립되었을 때를 기다리기 위함 입니다. 법률적으로 확실한 임차인의 귀책사유가 성립하게 되면 그 이후부터는 의뢰인이 주도권을 잡고 임차인보다 우위에 서서 상황을 이끌어 갈 수 있습니다.
자칫 임대료 미납이 3기 이상이 되지 않았음에도 불구하고, 어설프게 임차인에게 접근했다간 별다른 성과 없이 감정의 골만 깊어질 수 있기 때문에 굳이 섣부른 ‘액션’을 취할 필요는 없다고 생각합니다.
이와 반대로 임대료 미납이 3기가 되지 않은 상태에서 임차인과 소통을 하고 있다면 정중한 방법으로 임대료 납부를 하도록 유도하는 것을 추천합니다.
즉, 임차인에게는 임대료 미납 횟수가 3기가 발생하게 되면, 대항력(계약갱신요구권)이 사리지고, 자신의 권리를 주장할 수 있는 권리금 회수청구보호의 규정에서도 제외된다는 사실을 정확히 알려줄 필요가 있습니다. 임차인 스스로 심적 압박감을 느껴 임대료를 납부하도록 만드는 것인데 이는 궁극적으로 임차인 자신의 권리를 보호하는 것이기도 합니다.
또한, 임대료 미납과는 별개로 임차인이 고의적인 물품적재로 인해 다른 층 임차인에게 피해가 발생하고 있다면 그러한 모든 것들을 사진 및 동영상으로 남겨놓고 ‘내용증명’을 지속적으로 발송하여 그간의 여러 피해사실을 입증할 수 있는 객관적인 자료들을 모아두셔야 합니다.
이는 임차인이 ‘선량한 관리자의 주의의무’를 위반하고 있고, 이로 인해 다른 층 임차인들의 영업에도 피해가 된다는 사실을 고지하여 빠른 시정조치를 할 수 있도록 유도하는 것입니다.
한경부동산밸류업센터 배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com
