잔금 앞두고 ‘말기 암’ 판정 받은 매수인 ··· 계약금 1억원 어떻게 하나?
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안녕하세요.
저는 ‘지게차사업’을 하고 있는 김정호(가명)라고 합니다.
얼마 전 지게차 주차장으로 사용하기 위해 경기도 오산에 위치한 토지를 구입하게 됐습니다. 토지 구입대금은 10억원이고, 그중 계약금조로 1억원을 매도인에게 지급했습니다.
이렇게 매매계약을 체결하고 잔금을 치르기 전, 갑자기 몸이 좋지 않아 대학병원에 가서 정밀검사를 받았는데 ‘간암 말기’라는 청천벽력 같은 소리를 듣게 됐습니다. 병원에서는 남은 생이 3~4개월을 넘기기 힘들 것 같으니, 미리 주변 정리를 하는 게 좋을 것 같다는 얘기를 하더군요.
너무도 슬프고 당황스러웠지만 현실을 직시해야만 하기에 앞으로는 차분히 제 인생의 마침표를 찍기 위한 준비를 하려고 합니다. 이런 상황이다 보니 계약금까지 지급한 오산 토지도 어쩔 수 없이 계약 취소를 해야 할 것 같은데요.
제가 어떤 점을 체크해야 하고, 어떻게 해야 원만히 정리할 수 있을까요?
상황 분석
위 사례의 의뢰인에게 병원의 진단 결과는 얼마나 청천벽력과도 같은 일이었을까요? 부디 이런 경우를 겪는 분들이 계시지 않길 바라며, 차분히 마음을 추스리며 상황을 정리해 보겠습니다.
우선 의뢰인께서는 아래 사항을 결정해야 합니다.
1. 이미 체결한 매매계약을 잔금까지 치른 후, 가족에게 상속재산으로 물려줄 것인가?
2. 기존에 지급한 계약금 1억원을 회수하기 위해, 매도인과 협상을 할 것인가?
이와 같이 상반된 입장의 결정에 따라 대처해야할 방향이 확연히 달라지는 건 당연지사입니다.
이와 같이 상반된 입장의 결정에 따라 대처해야할 방향이 확연히 달라지는 건 당연지사입니다.
만일, 의뢰인께서 1번으로 결정하고 남은 일정을 풀어가고자 한다면 잔금일 이전 사망 또는 잔금일 이후 사망을 불문하고 그 계약상의 지위는 상속인에게 이전됩니다. 즉, 매매계약이 체결된 이후부터 계약 자체는 무효가 되는 것이 아니고 사망자의 상속인들이 그 상속지분에 따라서 계약상의 권리를 취득하고 의무를 부담하게 되는 것입니다.
반면, 2번으로 풀어나가길 희망한다면 이미 매도인에게 지급한 계약금 1억원은 해약금(위약금)으로 간주하기 때문에 의뢰인께서는 법적으로 자신의 권리를 주장하여 구제받기가 쉽지 않습니다. 따라서, 이런 경우 매도인과의 진정성 있는 대화를 통한 공감대 형성이 필요합니다. 여러 차례에 걸친 미팅이 필요할 수도 있습니다. 매도인이 연민의 감정을 느끼고 자발적으로 협의에 나서는 방식으로 풀어가야 합니다.
이 과정에서 의뢰인 편에 서서 딱한 사정을 설명하거나 때로는 객관적인 방향 제시를 하며 ‘협상’의 과정을 원활히 풀어갈 수 있는 전문가의 도움을 받는다면 좀더 원만한 결과를 도출할 수 있을 것으로 기대합니다.
위 의뢰인과 유사한 앞선 사례들을 살펴보면 기 지급된 금액 중 절반 가량 또는 40% 선에서 되돌려 받는 것으로 조율하는 경우가 많았습니다. 그렇다고 매도인의 성향과 입장, 처한 상황 등이 영향을 미치게 되므로 이런 합의 수준이 일반적이라고 단정지을 수는 없습니다.
대부분의 매도인은 수령한 계약금을 이미 다른 곳에 투자를 했거나 대출 상환, 기타 지출 등 갖가지 이유를 들며 일정 부분은 본인의 실비 지급이 불가피하다는 경우가 많았습니다.
따라서, 매도인과 협상할 때는 ‘재무적 관점’, ‘비재무적 관점’ 등 여러 가지 변수를 종합적으로 고려하며 접근해야 원하는 결과를 얻을 수 있습니다.
한경부동산밸류업센터 배준형 수석전문위원
