증가하는 ‘가계약’ 분쟁, 그것이 알고 싶다
고객문의
안녕하세요. 얼마 전 주변 시세보다 싼 급매물이라는 지인의 권유로 부동산 ‘가계약’을 체결했습니다. 그런데, 매도인께서 개인 사정이 생겼다며 저와 체결한 가계약의 해제를 요청하는 연락이 왔습니다. 이런 상황에서는 어떻게 대응하는 게 좋을까요?
(1) 가계약 이란?
(2) 가계약의 성립요건
(3) 가계약 체결 시, Check Point
- 매매대상물을 구체적으로 명시한다. (토지 및 지상 설치물 일체)
- 당사자(이하, 매도인/매수인)의 의무 사항 <대금 지급 시기 등>을 명확히 기재한다.
- 추후 발생할 수 있는 분쟁을 대비한, 법률용어를 정확히 사용한다.
- 강행법규를 위반하는지 정확히 확인한다.
- 계약해제 및 손해배상 조항 등을 정확히 명시한다.
(4) 가계약 관련 대표적인 질문사항
가계약의 효력은 결국 매도인/매수인 간 계약에 대한 의사해석의 문제라 할 것이다.
가계약이 당사자 간 ’계약의 중요 부분에 관하여 대략의 합의가 성립하여 있는 경우‘라면 그 부수적인 내용이 상세하게 확정되어 있지 않다고 하더라도 위 합의에 관하여서는 독자적인 구속력 및 책임의 근거로서 인정해야 하므로, 계약으로서 구속력을 가질 수 있다.
대법원에서의 판결도 “부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면, 그 가계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다”고 보았다. (대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594판결)
결국, 가계약서나 구두계약 시, (1) 매매목적물, (2) 매매대금: 계약금, 중도금, 잔금 (3) 매매대금의 지급 시기 정도가 정해졌다고 하면 계약으로서 유효하게 성립하여 구속력을 가진다고 볼 수 있다.
우선, 위와같은 경우도 매도인/매수인간 매매계약의 구속력에는 변함이 없다.
가계약 체결당시, (1) 대금지급 (2) 매매목적물 (3) 계약에 대한 의사표시 합의가 있었기 때문에, 위반건축물의 존재 및 층별 임차현황의 부정확함만으로는 계약의 중대한 하자가 있었다고 보기에는 한계가 있다.
다만, 이러할경우에는 매수인은 가계약을 진행한 공인중개사에게 일정부분 책임을 전가하여, 본인에게 발생한 손해액에 대한 일부분의 보상을 청구할 수는 있다. 공인중개사의 경우,
매매계약 체결 목적물에 대한 정확한 확인설명의 의무와 그 주된 내용에 관해 매수인에게
안내해줄 의무가 있기 때문이다.
