임차인의 생존권?
임대인의 재산권?
실제 상담
안녕하세요. 저는 서울특별시 용산구에 위치한 건물을 소유하고 있습니다. 다름이 아니라, 제가 소유한 건물 지상 1층에 최초 2008년도에 임대차계약을 체결하고, 같은 장소에서 10년 이상 장어집을 운영하는 임차인이 있는데요. 얼마 전, 본인이 운영하는 가게를 신규 임차인에게 권리금 2억 원에 넘길 테니 임대인인 저에게 동의와 승인을 요청하는 ’협조 요청의 건‘이라는 우편물이 날아왔습니다. 현 임차인의 자동 연장계약 기간 종료도 얼마 남지 않은 시점인데, 이럴 때 제가 어떻게 대응해야 문제가 없을까요?
위와 같은 사례는 최근 들어 임대인과 임차인 사이에서 유행처럼 번져가고 있어 어렵지 않게 접할 수 있다.
임차인은 자신의 의무 이하, (1)차임 지급 (2)선량한 관리자의 주의 의무를 다해 임차공간을 사용하면, 그 반대급부인 자신의 대표적인 권리(이하, 계약갱신청구 및 권리금 회수)를 주장할 수 있다. 즉, 임차인이 임대인에게 자신의 정당한 권리를 주장함에 있어 임대인이 이를 적극적으로 방해하거나 거절한다면, 그 피해의 귀책사유는 임대인에게 있다는 뜻이다.
이번 사례에서, 자칫 잘못된 방법으로 대응을 한다면 임차인은 임대인에게 ‘권리금 회수기회 방해행위“라는 명분으로 권리금 상당액에 대한 손해배상청구를 주장할 수 있게 된다.
대응 전략
1, 귀하께서 ’협조요청의 건‘이라는 제목으로 발송하신 내용증명우편에 대한 답변은 아래 내용과 같습니다.
2. 본인은 귀하께서 주선하신 신규 임차인과 임대차계약 협의의사가 있으며, 귀하께서 조속히 그러한 신규 임대차계약 진행을 원하신다면 최대한 빨리 신규 임차인과 본인이 계약내용에 관하여 협의할 수 있도록 조치해 주시기 바랍니다. 본인의 연락처는 귀하께서 잘 알고 계실 터이니 신규 임차인이 본인에게 연락하도록 조치하셔도 좋고 직접 귀하께서 신규 임차인과 본인의 미팅날짜를 잡아 주셔도 좋습니다.
3. 모쪼록 귀하와 협의가 잘 이루어져 새로운 신규 임차인과 좋은 관계가 형성되기를 고대합니다.
전체적인 내용을 종합해 보면, 임대인은 현 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 요구하는 부분에서, 적극적인 협조의 ‘Action’을 취해야 하며, 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하게 되어있다.
자칫 잘못된 방법으로 대응한다면, 임차인에게 권리금 회수 청구방해로 인한 손해배상청구 소송을 당할 수 있기 때문에 반드시 전략적인 대응이 필요하다. 권리금 회수 청구의 보호 규정은, 상가건물임대차보호법에서 2015년 5월 13일 시행된 법령(2018년 10월 16일 개정)으로 해당법에 근거, 임차인에게 불리한 조항으로 임대차계약서를 작성하였더라도, 해당 계약은 절대적 무효로써 효력 발생이 되지 아니한다.
1. 임대인은 절대로 임차인이 요청하는 사항에 대해 일방적인 거절을 하면 아니 된다.
2. 임대인은 임차인에게 적극적인 협조의 의사표시와 행동을 하여야 한다.
3. 기존 임차인이 위장 임차인(이해 관계인)을 입주시키려는 지, 아니면 진성의 임차인을 맞추려고 하는지를 분별해야 하며, 직접 만날 수 있는 미팅 요청을 하는 게 좋다.
4. 임대인이 정당하게 거절할 수 있는 사유를 제시한다.
(예시: 주변 시세에 부합하는 임대료 인상 제안, 건물 이미지에 부합하는 임차 업종 제안)
한경부동산밸류업센터 배준형 수석전문위원
감수: 정재윤 변호사
