꼬마빌딩 계약서에 도장 찍었다고 끝난 게 아니다

“계약금 두 배 줄 테니 없던 일로 하자”…매도인 변심에 흔들리는 수십억 거래

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요, 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 꼬마빌딩 매매에서 계약서를 쓴 뒤에 벌어지는, 그러나 대부분의 매수인과 매도인이 미리 대비하지 않는 위험에 대해 말씀드리겠습니다.

몇 달을 찾아 헤맨 끝에 마음에 드는 꼬마빌딩을 찾았습니다.

가격 협상을 마치고 매매대금의 10%를 계약금으로 보냈습니다. 대출 상담도 시작했고, 기존 집을 정리할 계획도 세웠습니다.

그런데 계약 2주 뒤, 매도인에게서 연락이 옵니다.

“주변 시세가 올라서 이 가격엔 못 팔겠습니다. 받은 계약금의 두 배를 돌려드릴 테니 계약을 없던 일로 합시다.”

황당하지만, 이 요구는 법적으로 가능할 수 있습니다.

반대로 매수인이 대출이 막혀 계약을 포기하려 할 때, 계약금만 잃고 끝나는 줄 알았다가 그보다 큰 손해배상 청구를 받는 경우도 있습니다.

이때 중요한 기준이 바로 ‘이행에 착수했느냐’입니다. 물론 계약서에 별도의 해제 조건을 정했는지도 함께 살펴봐야 합니다.

계약금만 오간 단계에서는 해제할 수 있습니다.

민법은 매매계약 때 계약금을 주고받았다면, 별도 약정이 없는 한 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다(민법 제565조). 이른바 ‘배액상환’입니다.

수십억 원짜리 꼬마빌딩도 예외가 아닙니다.

아직 어느 쪽도 이행에 착수하지 않았고 계약상 별도 제한도 없다면, 매도인은 더 높은 값을 부르는 다른 매수인이 나타났다는 이유로 계약금의 배액을 상환하고 계약에서 빠져나갈 수 있습니다.

이렇게 적법하게 계약금 해제가 이뤄진 경우 매수인은 그동안 들인 조사 비용이나 대출 준비 비용 등을 원칙적으로 별도 청구하기 어렵습니다.

‘이행 착수’ 이후에는 계약금만으로 해제할 수 없습니다.

이 해제권은 어느 한쪽이 이행에 착수하면 더 이상 행사할 수 없습니다.

법원은 이행 착수를 외부에서 객관적으로 알 수 있을 정도로 계약 내용의 일부를 실행하거나, 그 이행에 필요한 전제 행위를 한 경우로 보고 있습니다. 단순한 준비만으로는 부족합니다.

꼬마빌딩 매매에서 대표적인 이행 착수는 중도금 지급입니다.

중도금이 지급되는 등 이행에 착수한 뒤에는 매도인이 계약금의 두 배를 내밀어도 그것만으로 계약을 해제할 수 없습니다.

매수인 역시 계약금만 포기하고 빠져나갈 수 없습니다. 이후 잔금을 내지 못한다면 계약 위반에 따른 책임을 따져야 합니다.

물론 채무불이행이나 별도의 해제 약정에 따라 계약을 해제할 수 있는지는 다른 문제입니다.

중도금 날짜 전에 먼저 보내도 될까?

그렇다면 매도인이 변심할 기미를 보일 때, 매수인이 약속한 중도금 날짜보다 먼저 돈을 지급하면 어떻게 될까요?

대법원은 2006년 2월 10일 선고한 판결(2004다11599)에서 이 문제를 다뤘습니다.

계약 이후 시세가 오를 것으로 예상되자 매도인은 구체적인 금액을 제시하지 않은 채 매매대금을 올려 달라고 요구했습니다. 매수인은 이에 확답하지 않고 약정일보다 먼저 중도금 상당의 자기앞수표를 준비해 매도인에게 지급하려 했습니다. 하지만 매도인은 수령을 거절했습니다.

그 뒤 매도인이 계약금의 두 배를 공탁하고 계약을 해제하려 했지만, 법원은 해제를 인정하지 않았습니다.

이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없다면 약정일 전에도 이행에 착수할 수 있고, 시세가 올랐다는 사정만으로 매도인이 계약에서 벗어날 수는 없다는 판단이었습니다.

따라서 계약서에 중도금 선지급을 제한하는 약정이 없다면, 매수인이 약정일 전에 적법하게 이행에 착수해 매도인의 계약금 해제권이 소멸하는 상황이 생길 수 있습니다.

다만 약정일보다 먼저 돈을 송금했다고 해서 언제나 이행 착수로 인정되는 것은 아닙니다. 계약 내용과 선지급 경위 등을 함께 살펴봐야 합니다.

매도인이 계약금 해제를 하려면 말로만 통보해서도 부족합니다. 실제로 계약금의 배액을 상환하거나 적어도 이행제공 상태에 두어야 합니다. 대법원도 2021년 9월 16일 선고한 판결(2020다213364)에서 이 점을 확인했습니다.

계약금을 나눠서 받았다면, 두 배의 기준도 달라집니다.

꼬마빌딩 거래에서는 계약 당일 계약금의 일부만 먼저 보내고 나머지는 며칠 뒤에 보내기로 하는 경우가 있습니다.

이 사이에 매도인이 마음을 바꾸면 어떻게 될까요?

대법원은 2015년 4월 23일 선고한 판결(2014다231378)에서 계약금 일부만 지급된 상태에서 매도인이 실제로 받은 금액의 두 배만 상환하는 것으로는 계약을 해제할 수 없다고 판단했습니다.

예를 들어 약정 계약금이 5억원인데 1,000만원만 먼저 받았다면, 2,000만원만 돌려주고 빠져나갈 수는 없다는 뜻입니다.

다만 그렇다고 매도인이 언제나 약정 계약금의 두 배를 제공하면 해제할 수 있다는 의미는 아닙니다. 계약금계약의 성립 여부와 계약서의 해제 조항까지 함께 따져야 합니다.

계약금을 분할 지급하기로 했다면 그 지급 일정과 해제 조건을 명확히 정해 두어야 하는 이유입니다.

“그렇다면 계약서에 무엇을 넣어야 하나요?”

현장에서 많이 받는 질문입니다. 같은 매매계약이라도 매수인과 매도인이 주의할 부분은 다릅니다.

매수인이라면 중도금 일정을 지나치게 늦추지 않고, 약정일 전 지급이 가능한지도 확인할 필요가 있습니다. 다만 매도인의 변심을 막겠다는 이유만으로 자금 계획을 무리하게 앞당기는 것은 피해야 합니다.

반대로 대출이 막힐 가능성이 있다면 일정 기한까지 대출 승인을 받지 못했을 때 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있는 조건을 협의하는 것이 좋습니다.

이때는 대출 신청기한과 거절 사유, 증빙자료, 계약금 반환 조건까지 구체적으로 정해야 합니다. 이런 약정이 없다면 대출 불발만으로 계약에서 벗어나기 어렵고, 계약 위반에 따른 책임이 발생할 수 있습니다.

매도인이라면 중도금 선지급을 제한할 필요가 있는지 검토하고, 계약금 분할 지급 시 그 일정과 해제 조건을 분명히 적어 두어야 합니다.

다만 어느 한쪽에만 지나치게 유리한 조항은 계약 협상을 어렵게 만들 수 있습니다. 거래를 끝까지 이행할 수 있는 일정과 조건을 양측이 확인하는 것이 우선입니다.

필자가 꼬마빌딩 계약서를 검토할 때 중요하게 보는 부분 중 하나가 중도금 일정과 특약란입니다. 매매대금에 합의했더라도 대금 지급 과정에서 분쟁이 생기면 거래 자체가 흔들릴 수 있기 때문입니다.

배준형의 밸류업 처방전

꼬마빌딩 매매에서는 계약서에 서명하고 계약금을 지급한 뒤에도 어느 한쪽이 계약을 해제할 수 있는 기간이 남아 있을 수 있습니다.

중도금 지급 등 이행에 착수했는지, 계약서에 어떤 해제 조건을 정했는지에 따라 결과가 달라집니다.

지금 꼬마빌딩 매매계약을 앞두고 계신다면 서명하기 전에 중도금 지급일과 계약 해제 조항을 확인해 보시기 바랍니다.

특히 계약금을 나눠 지급하거나 대출을 받아 잔금을 치를 계획이라면 더욱 그렇습니다.

수십억 원이 오가는 거래에서 계약금과 중도금의 지급 시점, 특약 몇 줄은 생각보다 큰 차이를 만듭니다.

※ 본 칼럼은 부동산 매매계약의 계약금 해제와 이행 착수에 관한 일반적인 법률정보입니다. 실제 해제 가능 여부와 손해배상책임은 계약 내용과 지급 경위, 당사자의 이행 상황에 따라 달라질 수 있으므로 개별 사안은 관련 전문가와 상담하시기 바랍니다.