“계약서에 수리는 임차인이 한다고 써 놨는데요”

꼬마빌딩 누수 분쟁, 특약이 있어도 건물주가 고쳐야 하는 이유

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요, 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 꼬마빌딩 건물주와 임차인 사이에서 가장 흔하게, 그리고 가장 감정적으로 번지는 분쟁인 누수 책임에 대해 말씀드리겠습니다.

결론부터 말씀드리겠습니다.

임대차계약서에 ‘수리는 임차인이 부담한다’는 특약을 넣었더라도, 건물의 구조나 기본 설비에서 생긴 중대한 누수는 원칙적으로 건물주가 고쳐야 합니다.

많은 건물주가 이 특약 한 줄로 책임을 넘겼다고 믿지만, 법원은 그 한 줄을 생각보다 좁게 읽습니다.

‘수리는 임차인 부담’이라는 특약, 어디까지 유효할까요?

민법은 건물주에게 임차인이 계약 목적대로 건물을 쓸 수 있는 상태를 계약 기간 내내 유지해 줄 의무를 지우고 있습니다(민법 제623조). 이 의무는 특약으로 줄이거나 임차인에게 넘길 수 있습니다. 문제는 그 특약이 어디까지 효력이 있느냐입니다.

대법원은 1994년 12월 9일 선고한 판결(94다34692, 94다34708)에서 이 기준을 분명히 했습니다. 특약에 수선의 범위를 구체적으로 적어 두지 않았다면, 그 특약으로 임차인이 떠안는 것은 평소 생길 수 있는 작은 파손의 수리에 그친다는 것입니다. 큰 파손의 수리, 건물의 주요 부분에 대한 큰 공사, 기본 설비의 교체는 여전히 건물주의 몫입니다.

전구나 수도꼭지 부품처럼 임차인이 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 것은 임차인이, 옥상 방수나 외벽 균열, 건물 배관처럼 건물 자체에서 비롯된 누수는 원칙적으로 건물주가 책임지는 구조입니다.

다만 계약서에서 대규모 수선의 부담 범위까지 구체적으로 정했다면 그 약정의 내용과 체결 경위 등을 따져 봐야 합니다. ‘수리는 임차인 부담’이라는 막연한 한 줄만으로 모든 수선 책임이 넘어가는 것은 아닙니다.

건물주가 고치지 않으면 임차인이 고치고 청구합니다.

건물주가 수리를 미루면 어떻게 될까요? 임차인은 필요한 수리를 자기 돈으로 먼저 한 뒤 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조). 실무에서는 이 비용을 월세에서 빼고 내겠다고 나서는 경우도 많습니다. 다만 비용의 적정성과 상계 가능 여부를 두고 다툼이 생길 수 있으므로 일방적인 월세 공제는 주의해야 합니다. 누수로 임차 목적물을 제대로 사용할 수 없다면 차임 감액이나 계약 해지까지 문제가 될 수 있습니다.

현장에서 보면 건물주가 이 과정을 가장 억울해합니다. 업체 선정도, 공사 범위도, 비용도 자신이 정하지 못한 채 청구서만 받게 되기 때문입니다. 결국 미룬 수리는 더 비싼 수리가 되어 돌아옵니다.

임차인에게도 지켜야 할 의무가 있습니다.

그렇다고 모든 책임이 건물주에게만 있는 것은 아닙니다. 임차인은 건물에 수리가 필요한 상태를 알게 되면 지체 없이 건물주에게 알려야 합니다(민법 제634조). 천장에 얼룩이 번지는 것을 보고도 몇 달간 알리지 않아 피해가 커졌다면, 늘어난 손해에 대해서는 임차인도 책임을 나눠 질 수 있습니다.

또 하나는 원인입니다. 같은 누수라도 건물 배관에서 생긴 것인지, 임차인이 직접 설치한 주방 설비나 인테리어 배관에서 생긴 것인지에 따라 책임이 달라집니다.

음식점이나 미용실처럼 물을 많이 쓰는 업종이 들어온 건물에서는 이 원인을 가리는 일 자체가 분쟁의 시작이 됩니다.

“아래층 가게가 물 피해를 봤다는데, 그것도 제 책임입니까?”

누수는 대개 한 층에서 끝나지 않습니다. 위층에서 샌 물이 아래층 점포의 천장과 집기, 재고까지 망가뜨리면 그 피해를 누가 물어주느냐가 다음 문제가 됩니다.

건물 자체의 하자로 생긴 누수라면 건물주에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 다만 아래층 피해에 대한 책임은 수리비 부담과 별개의 문제입니다. 민법 제758조는 건물의 설치·보존상 하자로 타인에게 손해가 발생한 경우 점유자와 소유자의 책임을 정하고 있습니다. 위층 임차인이 직접 설치한 설비나 부주의로 발생한 누수라면 임차인에게 책임이 생길 수 있습니다.

그런데 실제 현장에서는 원인이 한 가지로 딱 떨어지지 않는 경우가 많습니다. 낡은 건물 배관과 임차인의 무리한 설비 공사가 함께 작용했다면, 책임 비율을 두고 세 당사자가 엇갈린 주장을 하게 됩니다. 이때 누수 탐지 결과와 공사 이력, 계약서의 수선 조항이 각자의 책임을 가르는 중요한 증거가 됩니다.

분쟁을 막는 것은 사고 이후가 아니라 계약서입니다.

필자가 임대차 계약 단계에서 가장 공을 들이는 부분 중 하나가 바로 수선 조항입니다.

‘수리는 임차인 부담’처럼 뭉뚱그리는 대신, 임차인이 맡을 항목과 건물주가 맡을 항목을 구체적으로 나눠 적고, 임차인이 직접 설치한 설비에서 생긴 누수의 책임과 누수 발견 시 통지 방법도 함께 명시합니다. 입주 전 건물 상태를 사진으로 남겨 두는 것도 잊지 않습니다.

이 몇 줄의 차이가 사고가 났을 때 감정싸움을 사실 확인으로 바꿔 줍니다. 건물주와 임차인 모두를 지키는 장치인 셈입니다.

배준형의 밸류업 처방전

누수는 처음 발견했을 때보다 수리를 미뤘을 때 더 큰 문제가 되는 경우가 많습니다. 작은 얼룩 하나로 시작된 문제가 영업 중단과 손해배상 분쟁으로 이어지기도 합니다.

특약 한 줄로 모든 수선 책임을 넘길 수 있다는 기대는 법정에서 통하지 않을 수 있습니다.

지금 보유한 건물의 임대차계약서를 꺼내 수선 조항을 다시 읽어 보시기 바랍니다. 그 문장이 작은 수리와 큰 공사를 구분하고 있는지, 임차인이 설치한 설비의 책임을 따로 정하고 있는지 확인해 보십시오.

누수가 발생하기 전에 계약서를 살펴보는 것이 분쟁이 발생한 뒤 책임을 따지는 것보다 훨씬 수월합니다.

※ 본 칼럼은 일반적인 정보 제공을 위한 글이며, 개별 사안은 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.