부모님 부동산 공동명의 상속, 형제끼리 똑같이 나누면 생기는 일

상속 지분경매·공유물분할·세금까지…공평한 상속이 가족 분쟁으로 이어지는 이유

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

부모님께서 남기신 부동산을 형제들이 똑같은 지분으로 나눠 갖는 것.

실무에서 가장 많이 듣는 결정이자, 대부분의 가족이 가장 공평하다고 믿는 방법입니다. 누구도 서운하지 않고, 당장 다툴 일도 없어 보입니다.

그러나 현장에서 오래 지켜본 입장에서 말씀드리면, 공동명의는 갈등을 해결하는 방법이 아니라 갈등을 뒤로 미루는 방법인 경우가 많습니다. 그리고 미뤄진 갈등은 대개 더 큰 비용을 치르고 돌아옵니다.

이번 시간에는 삼 남매가 부모님의 상가 건물을 3분의 1씩 공동명의로 물려받았다고 가정하고, 그 이후의 시간을 순서대로 따라가 보겠습니다.

상속 직후, 모두가 만족합니다

상속등기를 마친 직후에는 문제가 없어 보입니다. 임대료는 지분대로 나눠 받고, 임대소득에 대한 세금도 각자 신고하면 됩니다. 형제 모두 “잘 정리했다”고 생각합니다.

다만 이 시점에 많은 분들이 놓치는 것이 하나 있습니다.

상속세는 상속인 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 서로 연대해서 납부할 책임을 진다는 점입니다.

형제 중 한 명이 자기 몫의 상속세를 내지 못하면 나머지 형제도 자신이 상속받은 재산을 한도로 미납 세금을 납부해야 할 수 있습니다.

공동명의의 첫 번째 연결고리는 이렇게 상속세에서부터 시작됩니다.

그렇게 3년 후, 첫 번째 의견 차이가 생깁니다

건물이 낡아 엘리베이터를 교체하고 외벽을 보수해야 하는 시점이 옵니다.

첫째는 지금 고쳐서 임대료를 올리자고 하고, 둘째는 돈이 없으니 미루자고 합니다. 셋째는 차라리 팔자고 합니다.

민법은 공유 부동산의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있습니다.

즉, 3분의 1씩 가진 삼 남매라면 두 명이 뜻을 모아야 임대 조건 변경 등 건물 관리에 관한 사항을 결정할 수 있습니다.

다만 공사의 성격에 따라 필요한 동의는 달라집니다. 건물의 통상적인 관리와 보존을 위한 공사인지, 건물 자체를 변경하는 공사인지에 따라 지분 과반수로 결정할 수도 있고 공유자 전원의 동의가 필요할 수도 있습니다.

건물을 파는 것처럼 부동산 전체를 처분하는 일은 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 한 명만 반대해도 협의에 의한 건물 전체의 매각은 불가능합니다.

두 형제가 절반씩 나눠 가진 경우라면 상황은 더 어렵습니다. 어느 쪽도 과반수가 되지 않기 때문에, 의견이 갈리는 순간 건물 관리에 관한 중요한 결정을 내리기 어려운 상태가 됩니다.

7년 후, 형제의 지분이 ‘남의 지분’이 됩니다

형제 중 한 명이 사업이 어려워져 빚을 지게 되면, 그 사람의 지분이 압류되고 법원경매에 나오는 일이 생깁니다.

지분은 각자의 재산이기 때문에 채권자는 그 지분만 따로 경매에 부칠 수 있습니다.

지분경매에는 다른 공유자가 최고가매수신고 가격과 같은 가격으로 먼저 사들일 수 있는 공유자우선매수권이 있습니다.

다만 정해진 기한 안에 우선매수신고를 하고 법원이 정한 매수신청보증을 제공해야 하며, 실제 매수대금도 마련해야 합니다.

형제들이 그 돈을 마련하지 못하면 지분은 제3자에게 넘어가고, 그날부터 가족 건물에 낯선 공유자가 함께하게 됩니다.

지분을 낙찰받은 제3자가 다음으로 하는 일은 남은 지분을 자신에게 팔라고 요구하거나, 법원에 건물을 나눠 달라고 청구하는 것일 수 있습니다.

그렇게 10년 후, 건물이 경매로 팔릴 수도 있습니다

공유자는 원칙적으로 언제든 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 다만 공유자 사이에 일정 기간 분할하지 않기로 약정한 경우 등에는 제한이 있을 수 있습니다.

법원은 원칙적으로 부동산을 지분에 맞춰 나누는 현물분할을 검토합니다. 하지만 건물 한 동을 층별로 쪼개기는 현실적으로 어려운 경우가 많습니다.

이때 법원은 건물을 특정 공유자의 단독소유로 하면서 다른 공유자에게 적정한 금액을 지급하도록 하는 방법도 검토할 수 있습니다.

그러한 방법으로 합리적인 분할이 어렵고, 현물로 나누는 것이 불가능하거나 건물의 가치가 현저하게 떨어질 우려가 있다면 건물 전체를 경매로 팔아 그 대금을 지분대로 나누라는 판결이 내려질 수 있습니다.

경매로 팔리는 건물은 일반매매보다 낮은 가격에 넘어갈 위험이 있습니다.

거기에 소송비용과 시간까지 더하면 부모님이 평생 일군 자산의 상당 부분이 가족 누구의 손에도 남지 않고 사라질 수 있습니다.

처음에 가장 공평해 보였던 선택이 결국 모두에게 손해가 되는 결과로 이어질 수 있는 것입니다.

그리고 다음 세대, 지분은 더 잘게 쪼개집니다

만약 이 과정 없이 시간이 흘러 형제들이 세상을 떠나면, 각자의 지분은 다시 그 자녀들에게 상속됩니다.

3분의 1이었던 지분은 상속인 수에 따라 9분의 1, 12분의 1 등으로 쪼개질 수 있고, 서로 얼굴도 잘 모르는 사촌들이 한 건물의 공유자가 됩니다.

이 단계에 이르면 공유자들의 의견을 모으기가 더욱 어려워지고, 결국 건물은 앞서 말씀드린 것과 비슷한 경로를 밟게 될 수 있습니다.

공평한 상속은 ‘같은 지분’이 아니라 ‘같은 가치’입니다

그렇다면 어떻게 해야 할까요?

핵심은 부동산을 똑같이 나누는 것이 아니라 가치를 공평하게 나누는 것입니다.

부모님 생전이라면 자산별로 물려받을 사람을 미리 정해 증여나 유언으로 설계하는 방법을 검토할 수 있습니다.

건물은 운영 능력이 있는 자녀에게, 다른 자녀에게는 그에 상응하는 다른 자산이나 현금을 배분하는 식입니다. 다만 유류분과 증여세·상속세 문제도 함께 고려해야 합니다.

이미 상속이 시작됐다면 타이밍과 방식이 모두 중요합니다.

한 사람이 부동산을 물려받고 다른 형제들은 부모님이 남긴 예금 등 다른 상속재산을 받는 방식으로 협의해 나누면, 이는 일반적으로 상속재산의 분할로 처리됩니다.

그러나 부동산을 받은 사람이 자기 개인 돈으로 다른 형제들에게 정산해 주기로 했다면 이야기가 달라집니다.

국세청은 특정 상속인이 부동산을 단독으로 상속받는 대가로 다른 상속인들에게 현금을 지급하는 경우, 다른 상속인들의 지분에 해당하는 재산이 유상으로 이전된 것으로 볼 수 있다고 해석하고 있습니다.

이 경우 정산금을 받은 형제들에게 양도소득세 문제가 발생할 수 있습니다.

정산금이 상속 당시 평가액과 비슷한 수준이고 상속 후 얼마 지나지 않아 정산한다면 양도차익이 크지 않을 수도 있습니다. 하지만 시간이 지나 부동산 가격이 오른 뒤에 정산한다면 세금 부담이 커질 수 있습니다.

일단 공동명의로 등기를 마친 뒤에 지분을 다시 한 사람에게 몰아주는 경우도 주의해야 합니다.

상속세 및 증여세법은 상속등기 등으로 각 상속인의 지분이 확정된 이후 재분할을 통해 특정 상속인의 지분이 늘어나면, 원칙적으로 그 늘어난 부분을 다른 상속인으로부터 증여받은 것으로 봅니다.

다만 상속세 과세표준 신고기한 안에 재분할하거나 법에서 인정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다.

국내 거주자가 사망한 일반적인 경우 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다.

반면 처음부터 협의분할에 따라 상속등기를 하는 경우에는 신고기한이 지났다는 사실만으로 법정상속분을 초과해 취득한 부분을 증여로 보지는 않습니다.

따라서 최초 상속재산 분할인지, 이미 확정된 지분을 다시 나누는 것인지, 다른 형제들에게 별도의 대가를 지급하는지에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.

같은 결과라도 언제, 어떤 방식으로 정리하느냐에 따라 세금이 완전히 달라지는 것입니다.

이미 공동명의가 되어 있다면 갈등이 생기기 전에 공유자 사이의 관리 방법, 임대수익 배분, 매각 조건, 한 명이 지분을 팔고 싶을 때의 우선매수 순서 등을 미리 합의해두셔야 합니다.

그리고 지분 정리가 필요하다면 소송과 경매로 가기 전에 감정평가와 협상으로 풀어야 손실을 최소화할 수 있습니다.

이 문제는 한 분야의 전문가로는 풀리지 않습니다

공동명의 상속은 민법의 공유관계, 상속세와 증여세·양도세, 부동산의 가치평가, 그리고 최악의 경우 경매절차까지 모두 얽혀 있는 문제입니다.

세무사는 세금을, 변호사는 소송을, 중개사는 매각을 보지만 이 모두를 하나의 그림으로 놓고 가족에게 가장 손실이 적은 길을 찾는 일은 따로 필요합니다.

실무 현장에서 필자가 상속 부동산을 볼 때는 먼저 그 부동산의 현재 가치와 개선 후 가치를 산정하고, 상속과 증여, 지분 정리의 시나리오별 세금과 비용을 비교합니다.

그리고 가족이 합의할 수 있는 숫자를 만드는 것에서 출발합니다.

지분이 이미 경매에 나왔다면 공유자우선매수와 이후의 정리 방안까지 함께 설계합니다.

배준형의 밸류업 처방전

부모님께서 물려주신 것은 부동산이지만, 형제들이 지켜야 할 것은 관계입니다.

공동명의는 그 두 가지를 한 등기부에 묶어두는 일이고, 등기부 위의 갈등은 결국 관계로 번집니다.

공평한 상속은 모두에게 똑같은 지분을 주는 것이 아니라, 누구도 손해 보지 않는 구조를 만드는 것입니다.

그리고 그 구조는 갈등이 생기기 전, 가장 이른 시점에 만들수록 비용이 적게 듭니다.

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※ 본 칼럼은 공동상속 부동산의 공유관계와 재산분할, 관련 세금에 관한 일반적인 정보를 제공합니다. 실제 공유물분할 방법과 상속·증여·양도소득세 부담은 상속재산의 구성, 최초 등기 및 재분할 시점, 정산금 지급 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 결정 전에는 관련 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.