정비사업에서 ‘1년’은 얼마짜리일까?

사업기간도 금융비용·현금흐름·수익률을 바꾸는 재무변수, 빨라진 시간의 가치와 ‘속도를 사는 비용’을 함께 봐야

천우석의 밸류업 인사이트

정비사업에서 ‘속도’가 다시 중요한 화두가 되고 있습니다.

서울시는 최근 정비구역 지정 후 조합설립까지 걸리는 표준 처리기간을 기존 365일에서 약 120일로 줄이는 절차 개선안을 내놨습니다. 모아주택도 관리계획 수립과 조합설립 절차를 병행해 착공까지 걸리는 기간을 약 6년에서 4.5년으로 단축하는 방안을 추진하고 있습니다.

245일, 1.5년이라는 숫자는 행정절차의 변화처럼 보입니다. 투자자의 눈으로 보면 의미가 조금 달라집니다.

정비사업에서 1년은 과연 얼마짜리일까요?

시간도 사업비다

사업기간이 길어지면 사업비를 조달한 기간도 길어집니다. 공사비 상승과 금리 변동에 노출되는 시간도 늘어납니다. 이주비와 각종 사업관리비 역시 기간의 영향을 받습니다.

가령 평균 300억원의 자금이 연 6%의 비용으로 1년 더 묶인다고 단순 가정하면 금융비용만 18억원입니다.

실제 정비사업의 차입금은 시기마다 달라지기 때문에 이 숫자를 그대로 적용할 수는 없습니다. 다만 기간이 길어질수록 자금조달 비용이 누적된다는 원리는 분명합니다.

시간에는 비용뿐 아니라 불확실성도 쌓입니다. 사업이 지연되는 동안 공사비가 오를 수 있고, 분양시장과 금융조건이 달라질 수도 있습니다.

빨라진다고 모든 현금흐름이 좋아지는 것은 아니다

현금이 들어오는 시점도 중요합니다.

연 6%의 할인율을 적용하면 2년 뒤 받는 100억원의 현재가치는 약 89억원입니다. 같은 100억원을 1년 뒤 받는다면 약 94억원입니다. 현금 유입이 앞당겨지면 현재가치는 높아집니다.

하지만 정비사업에서는 수입만 빨라지는 것이 아닙니다.

공사비와 이주비, 각종 사업비 집행도 앞당겨질 수 있고 차입 시점이 빨라질 수도 있습니다. 결국 사업기간이 달라지면 들어오는 돈과 나가는 돈의 시점을 모두 다시 계산해야 합니다.

그 결과 순현재가치(NPV)와 내부수익률(IRR)도 달라집니다.

‘공짜로 줄어든 시간’과 ‘돈 주고 산 시간’은 다르다

기간 단축의 성격도 구분할 필요가 있습니다.

행정절차를 병행하거나 불필요한 대기기간을 줄여 사업이 빨라진다면 추가 비용 없이 시간가치를 확보할 수 있습니다.

반면 사업주체가 일정을 앞당기기 위해 추가 용역비를 쓰거나 계약조건을 조정해야 하는 경우도 있습니다. 경우에 따라서는 빠른 의사결정을 위해 다른 경제적 조건을 양보해야 할 수도 있습니다.

이때는 계산이 달라집니다.

금융비용 절감과 비용 상승 위험 감소, 현금 유입 조기화로 얻는 가치에서 조기 자금집행 효과와 기간 단축을 위해 추가로 지출한 비용을 빼야 합니다.

예컨대 앞선 가정처럼 1년의 단순 금융비용 절감 효과가 18억원인데, 기간을 줄이기 위해 추가로 20억원이 들어간다면 금융비용만 놓고는 경제성이 없을 수도 있습니다.

속도에도 가격이 붙습니다.

정비사업 일정에도 민감도 분석이 필요하다

정비사업 사업성을 검토할 때 하나의 일정만 놓고 계산하면 부족합니다.

예상 사업기간이 8년이라면 7년, 8년, 9년, 10년의 경우를 각각 비교해 볼 수 있습니다. 기간이 달라질 때 금융비용은 얼마나 늘어나는지, 공사비는 어느 정도 변할 수 있는지, 분양 시점은 어떻게 달라지는지, 그 결과 NPV와 IRR이 얼마나 흔들리는지를 보는 것입니다.

그러면 사업마다 중요한 변수가 다르다는 점도 드러납니다.

어떤 사업은 용적률을 조금 더 확보하는 것보다 1년을 줄이는 편이 경제적일 수 있습니다. 다른 사업은 기간 단축보다 공사비 협상이 훨씬 중요할 수도 있습니다.

정답은 미리 정해져 있지 않습니다.

각 사업의 현금흐름을 놓고 비교해야 합니다.

정비사업에서 1년의 가격은 모두 다르다

정비사업에서 1년의 가격은 사업장마다 다릅니다.

예상보다 1년 빨라졌을 때와 1년 늦어졌을 때 금융비용과 공사비, 현금흐름, NPV와 IRR이 어떻게 달라지는지 비교하면 그 가격이 보입니다.

사업기간은 일정표에 적힌 숫자이면서 동시에 사업성에 영향을 주는 재무변수입니다.

정비사업의 속도도 가격표가 붙은 변수입니다. 중요한 것은 몇 개월 빨라졌느냐가 아니라, 그 시간이 얼마의 가치를 만들었느냐입니다.

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「’조합설립’ 1년→4개월…서울시, 공정촉진 개선」 한국경제신문 / 2026년 8월 19일 / 강영연 기자

https://www.hankyung.com/article/2026081903561

「서울시, 모아주택 2031년까지 4만가구 착공…모아통합기획 도입」 한경닷컴·집코노미 / 2026년 8월 23일 / 강영연 기자

https://www.hankyung.com/article/202608236655i

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※ 본 칼럼은 서울시가 2026년 8월 발표한 정비사업 조합설립 절차 개선안과 모아주택 사업기간 단축 방안을 계기로 정비사업 기간을 투자·재무적 관점에서 분석한 콘텐츠입니다. 서울시가 제시한 사업기간은 표준 처리기간 또는 정책상 단축 목표로, 개별 사업장의 실제 사업기간은 주민 동의, 인허가, 자금조달, 공사비, 분쟁 등 사업 여건에 따라 달라질 수 있습니다. 본문의 금융비용과 현재가치 계산은 시간가치의 개념을 설명하기 위한 단순 가정입니다.