죄송한데, “전입신고는 안 됩니다”

오피스텔 특약, 집주인이 꺼리는 이유

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 오피스텔 임대차 계약에서 종종 등장하는 ‘전입신고 불가’ 특약, 그리고 그 뒤에 숨어 있는 세금 문제에 대해 짚어보겠습니다.

오피스텔 임대차, 왜 “전입신고 불가” 특약이 붙을까요?

최근 오피스텔 임대차 계약 현장에서 심심찮게 등장하는 문구가 있습니다.

바로 “전입신고를 하지 않는다”는 특약입니다. 임차인 입장에서는 당혹스러울 수밖에 없습니다.

전입신고는 실제 거주지를 주민등록에 반영하는 법정 신고절차이면서, 주거용 임대차에서는 보증금을 보호하기 위한 중요한 요건과도 연결되기 때문입니다.

그런데도 왜 일부 임대인들은 임차인의 전입신고를 꺼리는 걸까요?

결론부터 말씀드리면 그 배경에는 ‘세금’ 문제가 자리하고 있는 경우가 많습니다.

먼저 법적 원칙부터 짚어드리겠습니다.

임차인이 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하고 있다면 건축물대장상 용도가 ‘업무시설’이라는 이유만으로 전입신고 자체가 원천적으로 금지되는 것은 아닙니다.

주민등록법상 거주지를 옮긴 사람은 원칙적으로 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하게 됩니다.

그리고 실제 주거용으로 사용되는 오피스텔이라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

다만 전입신고만 했다고 대항력과 우선변제권이 모두 생기는 것은 아닙니다.

임차인이 주택을 실제 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 대항력을 갖출 수 있고, 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받기 위한 우선변제권을 확보하려면 이러한 대항요건에 더해 임대차계약서에 확정일자도 받아야 합니다.

그럼에도 임대인이 전입신고를 꺼리는 배경에는 세제상 이해관계가 얽혀 있는 경우가 있습니다.

업무용 오피스텔의 부가가치세 환급 구조

오피스텔을 업무용 임대 목적으로 분양받아 일반과세자로 사업자등록을 한 소유자는 분양대금 가운데 건물분에 부과된 부가가치세를 매입세액공제 또는 환급받을 수 있습니다.

토지 자체는 부가가치세가 면제되기 때문에 건물분에 대한 부가가치세가 주요 환급 대상이 됩니다.

건물분 부가가치세를 조기에 돌려받을 수 있다는 점에서 임대사업자에게는 초기 자금 부담을 줄이는 효과가 있습니다.

문제는 이 매입세액공제가 부가가치세 과세사업에 사용한다는 것을 전제로 한다는 점입니다.

주택의 임대는 원칙적으로 부가가치세가 면제되는 용역이기 때문에, 업무용으로 사용할 목적으로 매입세액을 공제받은 오피스텔을 실제로는 상시 주거용으로 임대한다면 면세사업에 사용한 것으로 보아 부가가치세 조정이나 추징 문제가 발생할 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 전입신고 자체가 곧바로 주거용 판정의 유일한 기준이 되는 것은 아니라는 점입니다.

과세관청은 전입신고 여부뿐 아니라 임차인의 실제 사용 상태, 사업자등록 여부, 오피스텔의 구조, 임대차계약 내용 등 여러 사정을 종합해 업무용인지 주거용인지를 판단합니다.

실제로 조세심판원 결정례인 조심 2017중3409, 2018. 2. 2. 결정을 보면, 취사시설과 욕실이 갖춰져 상시 주거가 가능한 구조였고 임차인들이 주거용으로 사용했다는 확인서를 제출한 점, 임차인의 사업자등록 등 업무용 사용을 뒷받침할 객관적 자료가 부족한 점 등을 종합해 주거용 임대로 판단했습니다.

이에 따라 업무용으로 매입세액을 공제받은 뒤 주거용으로 임대한 것으로 보아 부가가치세를 부과한 처분이 정당하다고 판단했습니다.

따라서 임대인 입장에서는 임차인의 전입신고가 실제 주거용 사용을 확인하는 자료 가운데 하나가 될 수 있어 민감하게 반응하는 것입니다.

다만 주거용으로 전환됐다고 해서 언제나 과거에 환급받은 부가가치세 전액과 가산세가 기계적으로 모두 추징된다고 단정할 수는 없습니다.

취득 시기와 사용기간, 면세전용 시점 등에 따라 부가가치세법상 감가상각자산의 조정 규정 등에 의해 실제 납부할 세액이 계산될 수 있습니다.

다주택자 세금과 종합부동산세도 변수입니다

두 번째 이유는 주택 수와 관련된 세금 문제입니다.

주거용으로 사용되는 오피스텔은 세목에 따라 공부상 용도보다 실제 사용현황을 기준으로 주택으로 취급될 수 있습니다.

예를 들어 국세청은 종합부동산세 과세대상을 안내하면서 주거용으로 사용하는 오피스텔을 주택 과세대상에 포함하고 있습니다. 반면 업무용 오피스텔은 주택분 종합부동산세 대상이 아니며, 부속토지에 대해서는 토지분 과세 여부를 별도로 판단합니다.

양도소득세에서도 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 판단될 수 있습니다. 국세청 역시 주거용 오피스텔을 양도할 경우 주택으로 사용한 기간 등을 기준으로 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하는 사례를 안내하고 있습니다.

다만 흔히 이야기하는 ‘2020년 8월 이후 취득한 오피스텔의 주택 수 포함’은 모든 세금에 공통적으로 새로 적용된 하나의 규정으로 이해해서는 안 됩니다.

2020년 8월 12일 지방세법 시행령 개정에서는 주택 취득세 중과 여부를 판단할 때 일정한 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하는 제도가 도입됐습니다.

현재 지방세법 시행령 역시 주택 취득세 중과를 판단하기 위한 1세대의 주택 수를 계산할 때 주택·조합원입주권·분양권과 일정한 오피스텔을 함께 반영하도록 규정하고 있습니다.

따라서 임대인이 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하게 하면 종합부동산세나 양도소득세, 향후 다른 주택을 취득할 때의 취득세 등에서 주택 수와 세부담에 영향을 받을 수 있습니다.

이 때문에 실무에서는 임대인이 전입신고를 꺼리거나 계약서에 전입신고를 하지 않는다는 특약을 요구하는 사례가 나타나고 있습니다.

임차인이 감수해야 하는 위험

전입신고를 하지 못하면 임차인이 감수해야 할 위험은 결코 작지 않습니다.

주거용 오피스텔을 실제 인도받았더라도 주민등록을 하지 않으면 주택임대차보호법상 대항요건을 제대로 갖추기 어렵습니다.

또 우선변제권을 확보하려면 주택의 인도와 주민등록뿐 아니라 확정일자까지 필요합니다.

따라서 전입신고를 하지 않은 상태에서 오피스텔 소유권이 제3자에게 넘어가거나 근저당권이 설정되고 이후 경매가 진행된다면 보증금 보호에 상당한 위험이 생길 수 있습니다.

전세보증금 반환보증이나 전세자금대출도 상품별 요건에 따라 전입신고와 확정일자 등을 요구하는 경우가 많아 가입이나 대출 실행에 제약이 발생할 수 있습니다.

결국 임대인의 세금 문제 때문에 임차인이 자신의 보증금 보호에 필요한 법적 장치를 포기하는 구조라면 임차인 입장에서는 신중하게 접근해야 합니다.

왜 이런 일이 생길까요? 업무용 세제 혜택과 주거 수요의 틈새

업무용으로 분양받은 오피스텔이 실제로는 주거용으로 임대되는 사례가 발생하는 데에는 경제적 이유가 있습니다.

첫째, 일반과세자로 사업자등록을 하고 업무용 임대에 사용할 경우 건물분 부가가치세를 매입세액으로 공제받을 수 있어 초기 투자금 부담을 줄일 수 있습니다.

둘째, 직주근접과 상대적으로 낮은 가격 경쟁력 덕분에 오피스텔은 지역에 따라 사무실보다 원룸·투룸 형태의 주거용 임대 수요가 더 두터운 경우가 있습니다.

문제는 업무용으로 신고해 부가가치세를 환급받은 뒤 실제로는 주거용으로 사용하는 경우입니다.

세법은 계약서나 건축물대장의 명칭만 보는 것이 아니라 실제 사용용도를 확인하기 때문에, 업무용으로 세무처리한 상태와 실제 사용현황이 서로 다르다면 추후 세금이 다시 부과될 수 있습니다.

전입신고 금지 특약이 등장하는 것도 이처럼 세무상 업무용으로 유지하고 싶어 하는 임대인의 이해관계와 실제 주거하려는 임차인의 이해관계가 충돌하기 때문이라고 볼 수 있습니다.

같은 오피스텔인데 세금은 왜 이렇게 다를까요?

오피스텔이 이런 논란의 한복판에 서게 된 근본적인 이유는 건축법상으로는 ‘업무시설’에 해당하면서도 실제로는 주거 기능까지 수행할 수 있는 이중적인 성격을 갖고 있기 때문입니다.

주택법에서도 오피스텔은 일반적인 주택과 구별되는 ‘준주택’으로 분류됩니다.

반면 세법에서는 세목에 따라 실제 사용용도를 중요한 판단기준으로 삼기도 합니다.

취득세부터 살펴보겠습니다

오피스텔 자체를 처음 취득할 때에는 건축법상 업무시설을 취득하는 것이므로 일반적인 주택 유상취득세율 1~3%나 다주택자 주택 취득세 중과세율을 바로 적용하는 것이 아닙니다.

통상 오피스텔 취득에는 건축물에 대한 취득세 4%와 지방교육세·농어촌특별세 등을 포함한 세율이 적용됩니다.

나중에 오피스텔을 주거용으로 사용한다고 해서 오피스텔을 취득했던 당시의 취득세가 자동으로 주택 취득세율 1~12%로 다시 바뀌는 구조는 아닙니다.

대신 일정한 주거용 오피스텔을 보유하고 있는 상태에서 다른 주택을 취득할 때, 그 오피스텔이 취득세 중과를 위한 주택 수 계산에 포함돼 새로 취득하는 주택의 취득세율에 영향을 줄 수 있습니다. 2020년 8월 지방세법 시행령 개정으로 이러한 주거용 오피스텔의 주택 수 산정 규정이 도입됐습니다.

따라서 오피스텔의 취득세 문제는 ‘오피스텔 자체를 살 때의 취득세’와 ‘오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 살 때의 주택 수 계산’을 구분해 이해해야 합니다.

부가가치세도 마찬가지입니다

업무용 오피스텔 임대는 부가가치세 과세사업이므로 건물 취득과 관련한 매입세액을 일정 요건 아래 공제받을 수 있습니다.

반면 주택 임대용역은 부가가치세가 면제됩니다.

따라서 업무용으로 매입세액을 공제받은 오피스텔을 실제 상시 주거용으로 임대한다면 면세사업에 전용한 데 따른 부가가치세 조정 문제가 발생할 수 있습니다.

재산세 역시 갈릴 수 있습니다

오피스텔은 원칙적으로 일반건축물로 재산세가 부과되지만 실제로 주거용으로 사용하는 경우에는 현황과세 원칙에 따라 주택분 재산세가 적용될 수 있습니다.

지방세 관련 행정기준에서도 오피스텔은 건축법상 일반 업무시설이지만 주민등록, 실제 사용상태 등을 확인해 주거용 여부를 판단할 수 있도록 하고 있습니다.

종합부동산세도 실제 용도가 중요합니다

주거용으로 재산세가 부과되는 오피스텔은 종합부동산세에서 주택으로 과세될 수 있습니다.

국세청도 종합부동산세 과세대상 안내에서 ‘오피스텔(주거용)’을 주택 과세대상에 포함하고 있습니다.

반면 업무용 오피스텔의 건물 자체는 주택분 종합부동산세 대상이 아닙니다.

정리하면 오피스텔은 하나의 세법에서 일률적으로 ‘업무용’ 또는 ‘주택’으로 결정되는 자산이 아닙니다.

부가가치세와 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세가 각각의 법률과 과세요건에 따라 판단합니다.

따라서 “전입신고를 하면 모든 세금에서 곧바로 주택 한 채가 추가된다”거나 반대로 “건축물대장이 업무시설이니 어떤 세금에서도 주택이 아니다”라고 단순하게 이해해서는 안 됩니다.

‘전입신고 금지 특약’만 믿어도 될까요?

임대인 입장에서도 주의해야 할 부분입니다.

계약서에 “전입신고를 하지 않는다”고 적어두었다고 해서 실제 주거용 사용 사실까지 사라지는 것은 아닙니다.

세법은 실제 사용현황을 확인할 수 있기 때문에 임차인이 전입신고를 하지 않았더라도 실질적으로 주거용으로 임대한 사실이 확인되면 주거용 임대로 판단될 수 있습니다.

실제 조세심판 사례에서도 전입신고 하나만으로 판단한 것이 아니라 오피스텔의 구조, 임차인의 직업과 사업자등록 여부, 실제 거주사실 등 여러 정황을 함께 확인했습니다.

따라서 임대인에게도 전입신고 금지 특약이 완벽한 세무상 ‘안전장치’가 될 수는 없습니다.

오히려 처음부터 실제 임대 목적에 맞춰 사업자등록과 세무처리를 하는 것이 안전합니다.

임차인 역시 실제 거주할 목적인데도 높은 보증금을 맡기면서 전입신고를 하지 않겠다는 조건을 받아들일 경우 보증금 보호에 어떤 문제가 생기는지 반드시 확인해야 합니다.

제도 개선, 어떻게 가능할까요?

임대인이 오피스텔을 실제 사용 목적에 맞게 분양·임대하도록 유도하려면 몇 가지 방향의 제도 정비를 생각해볼 수 있습니다.

첫째, 부가가치세 환급 이후 실제 사용용도를 점검하고, 업무용으로 세무처리한 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되는 것이 확인되면 관련 법에 따라 신속하게 바로잡는 관리가 필요합니다.

둘째, 임대차계약 단계에서 ‘전입신고 금지’나 ‘전입신고 시 계약 해지’와 같은 특약으로 실제 거주하는 임차인의 보증금 보호가 약화되는 문제에 대해서도 제도적인 검토가 필요합니다.

셋째, 오피스텔 분양·중개 단계에서부터 업무용과 주거용의 세제 차이와 전입신고에 따른 임차인의 권리관계를 명확하게 안내하는 방안도 고려할 만합니다.

넷째, 근본적으로는 오피스텔의 이중적인 법적 지위에서 발생하는 혼란을 줄일 필요가 있습니다.

준주택으로서 오피스텔이 갖는 특성을 고려하되, 실제 사용용도에 따라 세제가 보다 일관되고 예측 가능하게 적용된다면 임대인과 임차인 모두 계약 단계에서 발생할 세금과 위험을 보다 정확하게 판단할 수 있을 것입니다.

이처럼 오피스텔은 1~2인 가구 증가와 맞물려 실수요층이 두터운 주거 대안으로 자리 잡았습니다.

그러나 업무시설이라는 공부상 용도와 실제 주거용 사용 사이의 차이를 이용한 불분명한 계약관행이 계속된다면 그 위험은 임대인과 임차인 모두에게 돌아갈 수 있습니다.

임대인은 전입신고를 막는 것만으로 세금 문제를 해결할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

임차인 역시 실제 거주하면서 높은 보증금을 맡기는 경우라면 임대인의 세금 문제 때문에 전입신고와 확정일자 등 자신의 보증금 보호수단을 포기해도 되는지 신중하게 판단해야 합니다.

결국 중요한 것은 계약서에 ‘업무용’이라고 적혀 있는지, 전입신고를 했는지가 아니라 실제로 그 오피스텔을 어떻게 사용하고 있는지입니다.

임대인의 세무처리와 임차인의 실제 사용용도가 일치하고, 임차인의 보증금 보호가 희생되지 않는 계약관행을 만드는 것이 오피스텔 시장의 불필요한 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 방법이라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.

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※ 본 칼럼은 오피스텔의 전입신고, 주택임대차보호법상 보증금 보호 및 부가가치세·취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세와 관련한 일반적인 부동산·세무 실무를 설명한 정보성 콘텐츠입니다. 오피스텔의 세법상 주택 여부와 과세방법은 취득시기, 실제 사용용도, 재산세 과세형태, 보유주택 수 및 개별 세목에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약이나 세무처리 전에는 관련 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.