상속세·증여세 시가 산정의 함정, 공시가격만 보면 안 되는 이유

아파트 증여세 폭탄 피하려면 반드시 알아야 할 시가 인정 요건과 신고 타이밍 전략

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 상속이나 증여를 앞둔 분들이 가장 먼저 부딪히는 벽, 바로 ‘시가를 어떻게 산정하느냐’는 문제에 대해 알려드리겠습니다.

아파트처럼 거래가 활발한 부동산은 내 물건과 똑같은 거래가 없더라도, 세법상 ‘인근지역 유사 부동산’의 거래가액이 시가로 인정되어 예상보다 훨씬 높은 세금이 부과되는 경우가 적지 않습니다.

여기서 상속세 및 증여세 실무에서 가장 자주 분쟁이 발생하는 인근 유사 부동산 가액 적용의 원리와, 절세를 위해 반드시 챙겨야 할 체크리스트는 다음과 같습니다.

1. 부동산 중개업소 시세는 세법상 ‘시가’가 아니다

많은 분들이 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 시세, 인터넷 포털의 매물 호가를 보고 “이 정도가 시가겠지”라고 짐작하십니다.

그러나 상속세 및 증여세법상 시가는 임의로 정해지는 개념이 아닙니다.

상속세 및 증여세법 제60조는 상속재산이나 증여재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따르도록 규정하고 있으며, 여기서 말하는 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 해당 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매가액 등 법령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 포함합니다.

즉 공인중개사가 안내하는 호가나 시세표 자체가 곧바로 세법상 시가가 되는 것은 아니며, 법에서 정한 요건을 충족하는 매매가액이나 감정가액, 수용·경매·공매가액 등을 기준으로 시가를 판단한다는 점을 먼저 명확히 이해하셔야 합니다.

2. 시가 적용의 우선순위: 해당 재산이 먼저, 유사 재산은 그다음

세법에서는 시가를 산정할 때 다음과 같은 순서로 확인하게 됩니다.

(1) 해당 부동산 자체의 매매계약이 체결됐거나, 감정평가를 받았거나, 수용·경매·공매로 처분된 가액이 있는 경우 → 해당 재산의 가액을 우선 검토

(2) 해당 재산에 대한 위와 같은 가액이 없는 경우 → 면적·위치·용도·종목 및 기준시가 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 시가로 적용할 수 있음

상속세 및 증여세법 시행령 제49조는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 법에서 정한 가액이 있는 경우 이를 시가로 볼 수 있도록 하고 있습니다.

문제는 두 번째 단계입니다.

‘유사하다’는 판단 기준이 모호해 보이지만, 공동주택의 경우에는 상속세 및 증여세법 시행규칙에 상당히 구체적인 기준이 마련돼 있습니다.

3. 공동주택(아파트)의 유사 재산 인정 3요건

공동주택가격이 공시되는 공동주택의 경우 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 세법상 유사한 재산에 해당할 수 있습니다.

(1) 동일한 공동주택단지에 위치할 것

(2) 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것

(3) 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택 공동주택가격의 5% 이내일 것

세 조건 중 하나라도 벗어나면 해당 공동주택은 이 규정에 따른 유사재산의 범위에서 제외됩니다.

실제 사례로 보는 판단 기준

예컨대 A씨가 서울시내 한 대단지 아파트 101동 801호를 자녀에게 증여하려 하는데, 마침 같은 동 1001호가 최근 매매됐다고 가정해 보겠습니다.

동일 단지, 동일 평형이라는 조건은 충족합니다.

그런데 공동주택가격을 비교해 보니 1001호는 17억800만원, 평가대상인 801호는 18억1,700만원으로 그 차이가 1억900만원입니다.

평가대상 주택의 공동주택가격 18억1,700만원을 기준으로 계산하면 약 6.0%의 차이가 납니다.

따라서 공시가격 차이가 5%를 초과하므로 1001호는 위 시행규칙에서 정한 유사재산 요건을 충족하지 못합니다.

층수나 향 등에 따른 공시가격 편차가 5%를 넘는 순간, 아무리 가까운 ‘이웃집’ 거래라도 해당 규정에 따른 유사재산 가액으로 적용할 수 없다는 점이 핵심입니다.

4. 단독주택·상가·토지는 유사 재산 찾기가 상대적으로 어렵다

단독주택, 다가구주택, 그리고 ‘꼬마빌딩’으로 불리는 상가건물은 위치, 구조, 용도, 건축연도, 임대수익 등이 제각각이라 공동주택처럼 객관적으로 비교할 수 있는 유사 물건을 찾기가 상대적으로 어렵습니다.

토지 역시 위치와 형상, 도로 조건, 용도지역, 이용상황, 개별공시지가 등이 각각 다르기 때문에 유사재산 여부를 단순하게 판단하기 쉽지 않습니다.

그렇다고 단독주택이나 상가, 토지에는 유사재산 가액을 적용할 수 없다는 뜻은 아닙니다.

상속세 및 증여세법 시행령은 공동주택 이외의 재산에 대해서도 면적·위치·용도·종목 및 기준시가 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 시가로 인정할 수 있도록 하고 있습니다. 다만 공동주택보다 개별성이 강해 실제 유사성 판단이 훨씬 까다로운 것입니다.

따라서 이런 유형의 부동산은 적절한 매매사례가액을 찾기 어렵다면 감정평가를 통한 신고를 검토하거나, 시가를 산정하기 어려운 경우 법에서 정한 보충적 평가방법을 적용하게 됩니다.

다만 이는 물건과 상황에 따라 결과가 크게 달라지는 영역이므로 반드시 세무 전문가와 사전에 검토해야 합니다.

5. 평가기간과 ‘빠른 신고’ 절세 전략

원칙적으로 법에서 정한 평가기간은 다음과 같습니다.

(1) 증여재산: 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지

(2) 상속재산: 상속개시일 전후 6개월까지

여기서 유사재산 가액에는 중요한 제한이 하나 더 있습니다.

상속세나 증여세 과세표준을 실제로 신고한 경우에는 유사재산에 대한 매매 등의 가액 가운데 평가기준일 전 6개월부터 해당 평가기간 안의 실제 신고일까지 발생한 가액을 적용하도록 규정하고 있습니다.

여기서 실무적으로 중요한 절세 포인트가 나옵니다.

법정 신고기한을 다 채우지 않고 증여 직후 신속하게 신고를 마치면, 통상적인 유사재산 매매사례가액 적용에서는 신고일 이후 발생한 거래가 시가 산정 대상에서 제외될 수 있습니다.

즉 주변 시세가 상승 추세에 있거나 인근 단지에서 높은 가격의 거래가 예상되는 상황이라면 증여를 실행한 뒤 신고기한을 기다리지 않고 신고를 마치는 것이 세부담 측면에서 유리하게 작용할 가능성이 있습니다. 실제 국세청 해석도 증여세를 신고한 경우 유사재산의 매매사례가액은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월의 평가기간 내 신고일까지의 가액을 대상으로 한다고 보고 있습니다.

반대로 시세가 하락하는 국면이라면 신고 시기를 늦추면서 이후 유사매매사례가액까지 확인하는 방안을 검토할 수도 있습니다.

다만 이 전략을 “조기 신고만 하면 이후 거래는 무조건 안전하다”는 식으로 단정해서는 안 됩니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조는 통상적인 평가기간 밖의 매매 등의 가액이라도 일정 기간 안에 발생했고, 평가기준일과 해당 거래 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있는 예외를 두고 있습니다.

즉 조기 신고는 일반적인 유사매매사례가액의 검색 범위를 줄이는 효과를 기대할 수 있는 방법이지, 신고 이후 높은 거래가 발생해도 절대로 추가 과세되지 않는다는 의미는 아닙니다.

6. 유사 거래가 여러 건일 때는 어떤 가액을 쓰나

요건을 충족하는 인근 유사 거래 사례가 동시에 여러 건 조회되는 경우도 흔합니다.

이 부분은 특히 주의해야 합니다.

공동주택 유사재산 요건을 충족하는 주택이 둘 이상이라면 먼저 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택을 유사재산으로 봅니다.

그 후 적용할 수 있는 시가가 여러 개라면 평가기준일을 전후해 가장 가까운 날의 가액을 적용하고, 같은 날에 해당하는 가액이 둘 이상이면 그 평균액을 적용하는 방식으로 판단합니다.

핵심은 평가대상 주택과 공시가격이 가장 비슷한 비교대상부터 찾는 것입니다.

7. 평가 차이로 과소신고했다면? 가산세는 어떻게 될까

국토교통부 실거래가 시스템이나 홈택스 등을 통해 나름대로 꼼꼼히 조사했음에도 과세관청이 다른 유사매매사례가액이나 감정가액 등을 적용하면서 신고한 재산가액보다 높은 가액으로 결정하는 경우가 있습니다.

이때 납세자들이 가장 걱정하는 부분이 가산세입니다.

여기서는 가산세가 면제되는 이유를 정확히 이해할 필요가 있습니다.

단순히 “납세자가 성실하게 조사했기 때문에” 면제되는 것이 아닙니다.

국세기본법 제47조의3은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항·제3항 및 제66조에 따라 재산을 평가한 결과 과세표준이 달라진 경우에는, 부정행위에 따른 과소신고가 아닌 한 과소신고가산세를 부과하지 않도록 규정하고 있습니다.

즉 신고 당시 적용한 재산가액과 과세관청이 추후 인정한 시가 사이의 평가 차이 때문에 세액이 늘어난 경우에는 일반적인 과소신고가산세가 부과되지 않는 제도적 장치가 마련돼 있는 것입니다.

납부지연가산세 역시 무조건 부과된다고 볼 수 없습니다.

상속세나 증여세를 법정신고기한 내 신고·납부한 뒤 세법에서 정한 재산평가 방법에 따라 과세표준과 세액이 추가로 결정·경정된 경우에는 일정한 요건 아래 납부지연가산세를 적용하지 않는 규정도 마련돼 있습니다.

다만 허위계약이나 재산 은닉 등 부정행위가 있었거나, 단순한 평가 차이가 아니라 신고해야 할 재산 자체를 누락한 경우에는 이야기가 달라질 수 있습니다.

따라서 “상속·증여 재산가액을 잘못 신고해도 가산세는 전혀 없다”고 이해해서는 안 됩니다.

정상적으로 신고했으나 세법상 평가방법 차이로 추가 세액이 발생한 경우와, 재산을 누락하거나 고의로 과소신고한 경우를 구분해야 합니다.

8. 판단 기준일은 ‘계약일’ : 잔금일이나 등기일이 아니다

마지막으로 실무에서 자주 혼동하는 부분입니다.

일반적인 양도소득세나 취득세에서는 잔금청산일 또는 소유권이전등기일이 중요한 기준이 되는 경우가 많지만, 유사 부동산의 매매가액이 평가기간에 해당하는지를 판단할 때는 매매계약일을 기준으로 합니다.

상속세 및 증여세법 시행령 제49조는 매매가액의 경우 평가기간 해당 여부를 매매계약일을 기준으로 판단하도록 하고 있습니다. 실제 국세청 해석과 판례에서도 유사매매사례가액의 평가기간 해당 여부는 매매계약일을 기준으로 판단합니다.

다시 말해 잔금을 아직 치르지 않았더라도 평가기간 안에 매매계약이 체결된 거래라면 그 거래가액이 유사매매사례가액으로 검토될 수 있습니다.

다만 계약이 체결됐다가 이후 해제된 경우처럼 실제 거래가 성립하지 않은 것으로 확인된다면 정상적인 매매사례가액으로 보기 어려울 수 있으므로, 계약일뿐 아니라 거래의 유효성도 함께 확인해야 합니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 부동산 매매계약은 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 하므로, 상속·증여 신고를 준비하는 시점에는 인근 단지의 신규 계약과 실거래가 등록 현황을 함께 파악해 두는 것이 세액을 예측하는 데 도움이 됩니다.

상속·증여 전에 유사매매사례부터 확인하세요

정리하면 아파트를 상속하거나 증여하려는 경우에는

① 동일 단지인지② 전용면적 차이가 5% 이내인지③ 공동주택가격 차이가 5% 이내인지

라는 세 가지 요건을 먼저 점검해야 합니다.

그리고 요건을 충족하는 아파트가 여러 채라면 공시가격이 가장 낮은 아파트가 아니라 평가대상 아파트와 공시가격 차이가 가장 작은 아파트를 우선적으로 살펴봐야 합니다.

어떤 유사 거래가 존재하는지, 평가기준일과 매매계약일이 얼마나 가까운지, 언제 신고하는지에 따라 최종적인 재산평가액이 달라질 수 있습니다.

특히 가격이 빠르게 움직이는 아파트 시장에서는 증여를 결정한 뒤 신고 단계에서 유사매매사례를 확인하는 것보다 증여 실행 전에 최근 거래와 공시가격을 먼저 비교해 보는 것이 중요합니다.

상속·증여세는 신고 이전의 준비 단계에서 상당 부분 결정된다고 해도 과언이 아닙니다.

관련 물건의 인근 유사 거래 현황을 꼼꼼히 조사하고, 필요하다면 세무 전문가와 함께 증여 시점과 신고 시점까지 전략적으로 설계하시길 권해드립니다.

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※ 본 칼럼은 상속·증여재산의 시가 평가와 유사매매사례가액에 관한 일반적인 세무·부동산 실무를 설명한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 시가 인정 여부와 평가기간, 가산세 적용 여부는 개별 거래의 계약일·평가기준일·신고일, 해당 재산 및 유사재산의 특성 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 상속·증여 전에는 세무사 등 관련 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.