일조사선 규제 완화, 내 땅에 한 층 더 올릴 수 있을까?

10~17m 구간 이격거리 5m로 바뀌는 건축법 개정안

배준형의 밸류업 클래스

안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.

이번 시간에는 최근 국회 본회의를 통과한 건축법 일부개정법률안에 대해 말씀드리려고 합니다.

특히 이번 개정안에 포함된 ‘정북 방향 일조사선 규제 완화’는 다가구·다세대주택을 새로 짓거나 소규모 재건축을 검토하는 건축주라면 관심 있게 살펴볼 만한 내용입니다.

그동안 도심의 작은 대지에서는 용적률이 남아 있어도 일조사선 때문에 상층부가 계단처럼 깎이거나, 계획했던 층수를 낮춰야 하는 경우가 적지 않았습니다.

이번 개정으로 이런 제약이 일부 완화될 것으로 기대됩니다.

다만 “이제 모든 땅에 6층까지 지을 수 있다”거나 “17m까지는 경계선에서 1.5m만 띄우면 된다”는 식으로 이해해서는 안 됩니다.

실제 개정 기준과 시행 시기, 적용 대상부터 정확히 확인해야 합니다.

일조사선이 무엇일까요?

‘일조사선’이라는 용어가 낯설게 느껴질 수 있습니다.

쉽게 설명하면 내 땅에 건물을 지을 때 북쪽에 있는 이웃 대지가 일정한 햇빛을 받을 수 있도록 건물의 높이와 위치를 제한하는 제도입니다.

건축법에서는 이를 ‘일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한’이라고 규정합니다.

전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축할 때는 정북 방향의 인접 대지경계선으로부터 건축물의 각 부분을 일정 거리 이상 떨어뜨려야 합니다.

건물 높이가 올라갈수록 북쪽 경계선에서 더 많이 물러나야 하기 때문에, 높은 부분으로 올라갈수록 건물이 계단처럼 후퇴하는 형태가 만들어지기도 합니다.

실무에서 흔히 “일조사선에 걸려 건물이 깎인다”고 표현하는 이유입니다.

다만 이 규정은 모든 용도지역과 모든 방향의 대지경계선에 똑같이 적용되는 것은 아닙니다.

기본적으로 전용주거지역과 일반주거지역에서 정북 방향의 인접 대지경계선을 기준으로 적용됩니다. 정북 방향 인접 대지가 주거지역이 아닌 경우 등 대통령령에서 정한 예외도 있습니다.

국회를 통과한 개정안, 무엇이 달라질까요?

건축법 일부개정법률안은 2026년 7월 23일 국회 본회의에서 원안 가결됐습니다.

의안번호는 2218864이며, 국토교통위원장이 제안한 위원회 대안입니다.

현행 기준은 다음과 같습니다.

높이 10m 이하인 부분은 정북 방향 인접 대지경계선으로부터 1.5m 이상을 띄워야 합니다.

높이 10m를 초과하는 부분은 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 합니다.

예를 들어 건물의 해당 부분 높이가 14m라면 원칙적으로 7m 이상, 16m라면 8m 이상을 북쪽 경계선에서 물려야 하는 구조입니다.

이번 개정안은 이 기준을 세 구간으로 나눴습니다.

첫째, 높이 10m 이하인 부분은 지금과 같이 인접 대지경계선에서 1.5m 이상 띄워야 합니다.

둘째, 높이 10m를 초과하고 17m 이하인 부분은 인접 대지경계선에서 5m 이상 띄우도록 했습니다.

셋째, 높이 17m를 초과하는 부분은 지금과 마찬가지로 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄워야 합니다.

정리하면 다음과 같습니다.

높이 10m 이하: 1.5m 이상 이격

높이 10m 초과 17m 이하: 5m 이상 이격

높이 17m 초과: 해당 부분 높이의 2분의 1 이상 이격

이번 개정의 핵심은 1.5m 적용 범위가 17m까지 늘어난 것이 아닙니다.

기존에 높이의 절반만큼 물러나야 했던 10m 초과 17m 이하 구간에 ‘5m 이상’이라는 별도 기준을 신설한 것입니다.

실제 설계에서는 얼마나 달라질까요?

예를 들어 높이 16m인 건축물의 상층부를 계획한다고 가정해 보겠습니다.

현행 기준에서는 해당 부분 높이의 절반인 8m 이상을 정북 방향 경계선에서 띄워야 할 수 있습니다.

개정 기준이 적용되면 10m 초과 17m 이하 구간이므로 5m 이상을 띄우는 방식으로 바뀝니다.

같은 건물 높이라도 후퇴 거리가 약 3m 줄어들 수 있는 셈입니다.

대지가 좁은 도심에서는 3m의 차이가 작지 않습니다.

상층부의 전용면적을 더 확보하거나, 종전 설계에서 빠졌던 방이나 세대를 다시 검토할 수 있습니다. 일조사선 때문에 계단식으로 심하게 후퇴했던 외벽선도 상대적으로 단순하게 설계할 수 있습니다.

다만 법에서 정한 수치는 지자체 조례가 정할 수 있는 기본 범위입니다.

실제 적용 거리는 해당 지방자치단체의 건축조례와 허가권자의 해석을 함께 확인해야 합니다. 법이 시행되더라도 기존 조례가 언제, 어떤 내용으로 정비되는지도 살펴봐야 합니다.

그렇다면 정말 6층까지 지을 수 있을까요?

높이 17m가 어느 정도인지를 층수로 이해하려는 분들이 많습니다.

통상적인 소규모 주거용 건축물은 한 층의 높이를 약 2.8~3m 안팎으로 계획합니다. 단순 계산하면 17m 안에서 5층 정도를 계획할 수 있고, 층고와 필로티·옥상 구조 등을 어떻게 설계하느냐에 따라 6층 가능성을 검토할 수도 있습니다.

그러나 17m라는 숫자가 곧바로 6층 건축을 보장하는 것은 아닙니다.

같은 6층이라도 1층 필로티 높이, 각 층의 층고, 슬래브 두께, 옥탑과 난간 구조에 따라 전체 건축물 높이가 달라집니다.

무엇보다 건물의 층수는 일조사선 하나로 결정되지 않습니다.

용도지역에서 허용하는 층수와 용적률, 건폐율, 도로 폭, 주차장 설치기준, 대지 안의 공지, 건축선, 피난·소방 기준, 지구단위계획 등을 모두 충족해야 합니다.

따라서 “일조사선이 완화되니 무조건 한 층을 더 올릴 수 있다”고 단정해서는 안 됩니다.

정확한 표현은 “종전보다 상층부 면적이나 층수 확보 가능성이 커질 수 있다” 정도가 적절합니다.

작은 대지일수록 변화가 크게 느껴집니다

이번 개정은 넓은 대지보다 도심의 좁고 긴 소규모 필지에서 체감 효과가 클 가능성이 있습니다.

기존 일조사선 기준에서는 3층까지는 비교적 정상적인 평면이 나오다가 4층이나 5층부터 북쪽 외벽을 크게 후퇴시켜야 하는 경우가 많았습니다.

상층부가 좁아지면 같은 계단실과 엘리베이터 면적을 제외한 실제 사용면적이 급격히 줄어듭니다.

건물 외형이 복잡해지면서 시공비와 방수·외벽 관리비용이 늘어나는 문제도 생길 수 있습니다.

분양이나 임대를 목적으로 하는 다세대·다가구주택이라면 한 개 층의 전용면적 감소가 세대수와 임대수익에 직접적인 영향을 줍니다.

개정 기준이 적용되면 10m 초과 17m 이하 구간에서 후퇴 거리가 줄어들 수 있어, 기존보다 단순하고 효율적인 평면을 검토할 여지가 생깁니다.

하지만 대지의 방향과 형상에 따라 효과는 크게 달라집니다.

정북 방향 경계선이 건물의 짧은 면에 접하는지, 긴 면에 접하는지에 따라 확보되는 면적이 달라집니다. 이미 북쪽으로 충분한 도로나 공지가 확보된 대지는 변화가 크지 않을 수도 있습니다.

결국 필지마다 다시 설계해 봐야 정확한 효과를 알 수 있습니다.

기존 설계 사례도 다시 검토해 볼 필요가 있습니다

다세대주택 신축을 준비하던 한 건축주가 있다고 가정해 보겠습니다.

당초 5층 규모를 계획했지만 일조사선 때문에 4층과 5층의 북쪽 부분을 크게 후퇴시켜야 했고, 최상층의 전용면적이 지나치게 작아졌습니다.

설계비와 공사비에 비해 확보할 수 있는 임대·분양면적이 부족해 결국 사업을 보류했습니다.

이런 필지라면 개정 기준을 적용해 다시 설계 시뮬레이션을 해볼 필요가 있습니다.

기존에 높이의 절반만큼 후퇴했던 10~17m 구간이 5m 이격으로 바뀌면 상층부 평면이 개선될 가능성이 있기 때문입니다.

다만 기존 설계에서 5층이 불가능했던 이유가 일조사선 때문이 아니라 용적률이나 주차대수, 도로 조건 때문이었다면 이번 개정으로 달라지는 것은 거의 없을 수 있습니다.

먼저 어떤 규제가 사업성을 가로막았는지 원인을 구분해야 합니다.

이번 개정은 언제부터 적용될까요?

국회 본회의를 통과했다고 해서 바로 새로운 기준으로 건축허가를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

법률은 공포 절차를 거쳐야 하고, 일조사선 관련 개정 조항은 공포 후 3개월이 지난 날부터 시행됩니다.

또한 개정 규정은 시행 이후 건축허가를 신청하거나, 건축허가를 위해 건축위원회 심의를 신청하거나, 건축신고를 하는 경우부터 적용됩니다. citeturn645073view1

따라서 이미 건축허가를 신청했거나 허가를 받은 사업에 개정 기준이 자동으로 소급 적용된다고 단정할 수 없습니다.

현재 설계나 인허가를 진행 중이라면 다음 사항을 확인해야 합니다.

법률의 실제 공포일과 시행일

건축허가 또는 건축신고 신청 시점

건축위원회 심의 신청 여부와 시점

해당 지자체 건축조례 개정 일정

설계변경 또는 허가취소 후 재신청이 가능한지

재신청에 따른 시간과 비용이 실익보다 큰지

개정 기준을 적용받기 위해 무조건 기존 허가 절차를 중단하는 것은 위험합니다.

시장 상황과 금융비용, 공사 일정까지 함께 비교해야 합니다.

왜 일조사선 규제를 완화했을까요?

이번 개정안의 제안 배경에는 도심 소규모 주택사업의 현실적인 어려움이 있습니다.

일부 지역에서는 용적률을 완화했는데도 일조사선 때문에 실제 설계에서 완화된 용적률을 충분히 사용하지 못한다는 지적이 이어졌습니다.

서울시 주거용 위반건축물 가운데 일조사선 위반 무단증축이 상당한 비중을 차지하는 것으로 추정돼 법과 현실의 괴리를 줄여야 한다는 문제도 제기됐습니다.

이에 따라 국회는 시행령에 있던 일조사선 기준을 법률로 올리면서, 10m 초과 17m 이하 구간의 기준을 현실에 맞게 조정했습니다.

다만 규제 완화가 이웃의 일조권을 없애겠다는 의미는 아닙니다.

10m 이하 부분은 기존 1.5m 기준을 유지하고, 10~17m 구간도 최소 5m를 확보하도록 했습니다. 17m를 초과하면 여전히 높이의 절반만큼 후퇴해야 합니다.

일조권 보호와 도심 주택공급 사이에서 기준을 조정한 것으로 이해하는 것이 적절합니다.

기존 위반건축물이 자동으로 합법화되는 것은 아닙니다

이번 개정안을 두고 기존에 일조사선을 위반한 건축물도 자동으로 합법화되는 것 아니냐고 묻는 분들이 있습니다.

그렇지 않습니다.

건축 기준이 완화되더라도 과거에 허가나 신고 없이 증축한 부분이 자동으로 적법한 건축물로 바뀌는 것은 아닙니다.

기존 위반건축물은 당시 허가 내용과 위반 시점, 현행법 적합 여부에 따라 별도의 시정이나 추인허가 절차를 검토해야 합니다.

이번 개정안에는 일조사선 완화뿐 아니라 위반건축물의 정기 실태조사, 이행강제금 반복 부과 강화, 사용승인 후 사후관리 강화 등의 내용도 함께 담겼습니다.

규제를 완화하는 동시에 무단증축과 위법 건축행위에 대한 관리도 강화하는 구조입니다.

따라서 “앞으로 기준이 완화되니 지금 미리 증축해도 된다”는 식으로 접근해서는 안 됩니다.

반드시 적법한 설계변경과 건축허가 또는 신고 절차를 거쳐야 합니다.

건축을 계획하고 있다면 이렇게 준비하십시오

첫째, 과거 사업성 검토보고서와 설계도면을 다시 확인해 보십시오.

사업을 중단한 이유가 일조사선이었다면 개정 기준으로 배치도와 층별 평면을 다시 검토할 가치가 있습니다.

둘째, 층수보다 연면적이 얼마나 늘어나는지를 계산해야 합니다.

한 층이 추가되지 않더라도 4층과 5층의 사용면적이 늘어나면 임대수익과 건축가치가 개선될 수 있습니다.

셋째, 건폐율과 용적률, 주차장 기준을 함께 계산해야 합니다.

일조사선이 완화돼도 용적률이 이미 모두 소진됐거나 주차 공간이 부족하면 추가 면적을 확보하기 어렵습니다.

넷째, 해당 지자체의 건축조례와 지구단위계획을 확인해야 합니다.

같은 법률이 적용되더라도 지역별 조례와 계획 기준에 따라 실제 설계 결과가 달라질 수 있습니다.

다섯째, 개정법 시행 시점을 확인한 뒤 인허가 일정을 정해야 합니다.

공포 후 3개월이라는 시행 유예기간과 적용례를 고려해 신청 시점을 설계해야 합니다.

일조사선 완화가 곧 사업성 확보를 의미하지는 않습니다

이번 건축법 개정안은 도심 소규모 주택과 노후 저층 주거지의 개발 가능성을 높일 수 있는 변화입니다.

특히 높이 10m를 초과하고 17m 이하인 상층부의 이격거리가 높이의 절반에서 5m 이상으로 조정되면, 일부 필지는 종전보다 넓고 효율적인 평면을 확보할 수 있습니다.

그러나 모든 건물이 6층까지 올라가는 것은 아닙니다.

용도지역, 용적률, 건폐율, 주차장, 도로, 소방, 지구단위계획 등 다른 규제가 그대로 남아 있기 때문입니다.

또한 국회 본회의 통과만으로 바로 시행되는 것이 아니라 법률 공포 후 3개월이 지나야 하고, 시행 이후 신청하는 인허가부터 적용됩니다.

따라서 지금 필요한 것은 “내 땅값이 얼마나 오를까”라는 기대보다 정확한 설계 검토입니다.

기존 도면에 새로운 기준을 적용했을 때 연면적이 얼마나 늘어나는지, 추가 공사비와 금융비용을 감안해도 수익성이 개선되는지 다시 계산해야 합니다.

건축법 개정은 분명 기회가 될 수 있습니다.

다만 그 기회를 실제 자산가치로 연결하려면 법률의 숫자만 볼 것이 아니라 내 필지의 방향과 형태, 용도지역과 인허가 조건을 함께 살펴봐야 합니다.

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※ 본 칼럼은 2026년 7월 23일 국회 본회의를 통과한 건축법 일부개정법률안 중 정북 방향 일조사선 규제 완화 내용을 일반 독자가 이해하기 쉽게 설명한 정보성 콘텐츠입니다. 법률의 실제 시행일과 적용 여부, 건축 가능한 층수·높이·연면적은 법률 공포, 지방자치단체 조례, 용도지역, 지구단위계획, 주차장·도로·소방 등 개별 필지의 조건에 따라 달라질 수 있으므로 건축계획을 실행하기 전에는 관할 허가부서와 건축사 등 관련 전문가에게 확인하시기 바랍니다.