도로 위·아래를 나눠 쓰는 시대가 열린다

서울시 입체도로 기준이 바꾸는 토지 활용과 최유효이용

천우석의 밸류업 인사이트

부동산 개발에서 도로는 토지가치를 높이기도 하고 사업을 막기도 한다. 도로에 잘 접한 땅은 접근성이 좋아지지만, 대지 한가운데를 가로지르면 남은 부지가 잘게 나뉜다. 건물을 배치하기 어려워지고 주차장 진입로와 보행 동선까지 꼬인다.

서울시가 최근 마련한 ‘도시계획시설(도로) 입체적 결정 기준’은 이런 문제를 토지의 넓이가 아닌 공간의 배치로 풀어보려는 시도다.

도로가 놓이는 토지 전체를 도시계획시설로 결정하는 대신, 도로 기능에 필요한 높이와 범위만 별도로 정하고 나머지 공간은 민간이 활용할 수 있도록 한다. 민간 토지 상부에 도로를 설치하면서 그 아래에는 공동주택 지하주차장 등을 배치하는 방식이다. 공공은 필요한 교통망을 확보하고, 민간은 도로 때문에 단절됐던 공간의 일부를 다시 사용할 수 있다.

(자료: 서울시)

입체도로의 법적 근거가 새로 생긴 것은 아니다. 서울시도 망우동 461 일대 재개발 계획에서 기존 도로의 차량 통행을 유지하면서 도로 하부에 공동주택 지하주차장을 넣는 방안을 적용한 바 있다. 이번 조치의 의미는 사업별 여건에 따라 제한적으로 판단하던 입체도로에 공통된 적용 기준을 마련했다는 데 있다.

토지를 평면이 아니라 단면으로 읽는다

지금까지 토지는 주로 위에서 내려다본 평면으로 평가했다. 대지가 몇 제곱미터인지, 도로에 얼마나 접해 있는지, 건폐율과 용적률이 얼마인지를 따졌다.

입체도로는 여기에 높이와 깊이를 더한다. 같은 필지 안에서 도로가 차지할 공간과 민간이 사용할 공간을 단면으로 나눠 계획하는 방식이다.

서울시는 도로 때문에 토지가 나뉘어 남은 부지의 활용이 어려운 경우, 대규모 개발 과정에서 지역 연결도로가 필요한 경우, 보행환경 개선이 필요한 사업 등에 입체적 결정을 적용할 수 있도록 했다. 입체도로의 범위는 토지이용계획확인원에서도 확인할 수 있게 할 계획이다.

정비사업이나 모아타운에서는 도로 신설과 확폭 때문에 사업부지가 끊어지는 문제를 줄일 수 있다. 도로의 교통 기능은 유지하면서 하부 공간을 주차장 등으로 연결하면 단지 구성과 차량 동선도 달라진다.

상업용 부동산 개발에서도 같은 발상이 가능하다. 도로 편입 때문에 활용도가 낮아졌던 부지나 인접 필지와의 공동개발 사업에서 도로와 건물을 별개의 시설로 보지 않고 하나의 입체적인 공간계획으로 조정할 여지가 생긴다.

토지 면적이 늘어나는 것은 아니다. 같은 면적 안에서 사용할 수 있는 공간의 조합이 달라지는 것이다.

입체도로가 추가한 새로운 사업성 변수

공통 기준이 마련되면 초기 사업 검토의 예측 가능성은 높아질 수 있다. 그만큼 언더라이팅에서 확인해야 할 항목도 늘어난다.

도로 하부 공간을 사용하려면 상부 도로의 하중과 진동, 방수, 환기와 화재 안전을 건축계획에 반영해야 한다. 지하매설물과 구조물이 간섭하지 않는지도 확인해야 한다. 일반적인 지하공간보다 구조보강과 안전설비에 더 많은 초기 투자비(CapEx)가 들어갈 수 있다.

관계 부서와의 협의도 사업 일정에 포함해야 한다. 도로와 건축물, 지하매설물의 관리 주체가 다르면 공사와 보수, 비상 상황에 대한 책임을 미리 정해야 한다. 협의 기간이 길어지면 금융비용도 늘어난다.

준공 이후에는 도로 보수와 하부 민간시설의 운영이 충돌하지 않도록 관리방식을 정해야 한다. 관련 협약은 현재의 운영뿐 아니라 담보대출이나 향후 매각 과정에서도 검토 대상이 될 수 있다. 금융기관과 매수자가 확인해야 할 권리와 책임이 기존 개발사업보다 복잡해지기 때문이다.

입체적 결정은 사업성의 결론이 아니라 새로운 검토의 시작이다. 추가로 확보되는 공간의 가치가 공사비와 금융비용, 관리 부담을 넘어서는지를 따져야 한다.

최유효이용은 가장 많이 짓는 계획이 아니다

입체도로를 모든 꼬마빌딩이나 소규모 상가 개발에 적용할 수 있는 것은 아니다. 도로의 공공성과 안전, 장래 확장 가능성, 사업 규모 등을 충족하는 부지는 제한적이다.

그럼에도 이번 기준은 상업용 부동산 투자자에게 중요한 질문을 던진다.

최유효이용은 용적률을 끝까지 채워 가장 큰 건물을 올리는 계획이 아니다. 법적으로 가능하고 물리적으로 실행할 수 있으며, 시장 수요가 존재하고, 추가 비용을 반영한 뒤 가장 높은 가치를 남기는 이용방식이어야 한다.

도로 하부 주차장으로 주차 여건이 개선돼 의료시설이나 규모 있는 식음업종, 업무시설을 유치할 수 있다면 건물 전체의 임대 경쟁력과 순영업소득(NOI)이 높아질 수 있다. 반대로 추가 공사비와 금융비용, 유지관리비가 임대수입 증가분보다 크다면 공간을 더 확보하고도 사업가치는 낮아진다.

개발 현장에서는 확보 가능한 연면적이 성과처럼 받아들여질 때가 많다. 투자자는 그 면적에 실제로 어떤 수요를 담을 수 있는지, 얼마의 임대수입을 만들 수 있는지, 이를 위해 얼마를 투입해야 하는지를 함께 봐야 한다.

공공기능과 민간수익을 한 공간에 담는 일

입체도로는 공공의 도로와 민간의 개발을 서로 양보해야 하는 관계로만 보지 않는다. 하나의 토지 안에서 높이와 깊이를 나눠 두 기능을 함께 담을 수 있는지 찾는다.

서울시 기준은 완성된 사업모델이라기보다 공공과 민간이 공간과 책임을 나누기 위한 공통의 출발점에 가깝다. 도로 기능을 안정적으로 유지하면서 민간 공간에서 충분한 수익을 만들 수 있어야 실제 사업으로 이어진다.

서울처럼 가용 토지가 부족한 도시에서는 입지와 토지가치가 여전히 투자 판단의 출발점이다. 여기에 같은 면적 안에서 어떤 기능을 조합하고, 그 공간을 어떻게 현금흐름으로 바꿀 것인지가 점점 중요해지고 있다.

이제 토지는 넓이만으로 설명하기 어렵다. 높이와 깊이, 공공기능과 민간수익을 함께 설계할 때 숨어 있던 가치가 드러난다.

도시의 땅은 더 넓어지지 않는다. 어떻게 나눠 쓰느냐에 따라 그 가치는 달라진다.

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※ 본 칼럼은 서울시 입체도로 기준 등 도시계획 제도의 변화와 상업용 부동산 투자 판단에 관해 일반적으로 참고할 수 있도록 작성된 정보성 콘텐츠입니다. 개별 사업의 적용 가능 여부와 인허가 조건은 대상 부지와 관계기관 협의에 따라 달라질 수 있으므로 관련 전문가와 상담하시기 바랍니다.