오세훈 5선과 5.27 대책…서울 꼬마빌딩 시장에 벌어질 변화
이제 도심 수익형 부동산 시장의 승부는 ‘보유’보다 ‘밸류업’에서 갈린다
이슈 체크
6.3 지방선거에서 오세훈 후보가 서울시장에 당선되면서 서울시는 사상 첫 5선 시장 체제로 들어가게 됐다. 정치적으로는 여러 해석이 가능하겠지만, 수익형 부동산 시장에서는 훨씬 더 현실적인 의미가 있다. 서울 도심 개발의 방향성이 향후 수년간 크게 흔들리지 않게 됐다는 점이다.
시장에서는 선거 결과를 단순히 “집값 상승 기대감” 정도로 해석하는 경우가 많다. 하지만 이번 결과의 핵심은 가격 자체보다 도시 구조 변화에 있다. 오세훈 시정의 본질은 단순한 규제 완화가 아니라 서울 도심을 고밀·복합 개발 중심으로 재편하는 데 있다. 여기에 최근 국토교통부가 발표한 ‘5.27 비아파트 공급 활성화 대책’까지 더해지면서 서울의 꼬마빌딩 시장은 지금 꽤 구조적인 변곡점 앞에 서 있다.
사실 최근 몇 년간 서울 도심 수익형 부동산 시장 분위기는 무거웠다. 공사비는 급등했고 PF 시장은 얼어붙었다. 상가 공실은 늘어나는데 금리 부담까지 커지면서 과거처럼 “좋은 입지에 건물 하나 사서 월세 받는 방식”만으로는 수익률을 방어하기 어려워졌다. 특히 리테일 중심 상권에서는 임대료 변동성이 커지면서 건물주들의 고민도 깊어졌다.
정부가 방향을 바꾼 이유도 결국 공급 문제다. 서울과 수도권 핵심지에서는 아파트 공급만으로 증가하는 1~2인 가구 수요를 감당하기 어려워졌고, 반대로 오피스텔과 도시형생활주택 공급은 빠르게 위축됐다. 민간 디벨로퍼들이 사업성을 이유로 도심 비아파트 공급을 포기하기 시작하자 정부는 규제 완화와 금융 지원을 동시에 꺼내 들었다.
시장 참여자들이 주목해야 할 부분은 서울시 정책과 중앙정부 정책의 방향이 거의 같은 축 위에서 움직이고 있다는 점이다. 오세훈 시정은 오래전부터 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’과 고밀 복합개발을 핵심 도시 전략으로 밀어왔다. 주거·상업·업무 기능을 칼로 자르듯 분리하기보다 도심 안에서 유기적으로 섞겠다는 개념이다. 이번 5.27 대책 역시 결과적으로는 도심 비아파트 공급 확대와 용도전환 활성화에 초점이 맞춰져 있다.
이 흐름의 가장 직접적인 수혜 후보가 서울 도심의 노후 꼬마빌딩 시장이다.
대표적인 변화가 정북방향 일조권 규제 완화다. 강남이나 성수, 마포 일대를 걷다 보면 상층부가 계단처럼 잘려 올라간 건물들을 쉽게 볼 수 있다. 이른바 사선제한 때문이다. 꼬마빌딩 신축이나 리모델링 사업에서 가장 큰 문제 중 하나가 바로 상층부 손실 면적이었다. 건물을 위로 올릴수록 실사용 면적(유효 면적)이 줄어들다 보니 전용률이 떨어지고 사업성이 무너지는 경우가 많았다.
이번 5.27 대책은 이 고질적인 문제를 정면으로 건드렸다. 건축물 높이 10~17m 구간의 정북방향 이격거리를 5m로 통일하는 방향을 제시한 것이다. 서울시 역시 오세훈 시정의 개발 기조를 감안하면 관련 조례와 인허가 해석을 보다 공격적으로 가져갈 가능성이 크다.
이 변화의 본질은 단순한 설계 편의가 아니다. 실제로는 꼬마빌딩의 NOI(순영업소득)를 끌어올리는 직접적인 마중물이다. 과거 같으면 사선제한 때문에 죽어버리던 상층부 공간을 활용할 수 있게 되면서 같은 대지 안에서도 원룸이나 1.5룸 세대를 추가 배치할 여지가 커졌기 때문이다. 특히 준주거지역이나 역세권 자투리 부지에서는 과거 수지분석이 나오지 않아 멈춰 있던 프로젝트들이 다시 살아날 가능성이 커졌다.
주차장 규제 완화 역시 시장에서는 상당히 민감하게 보는 이슈다. 실제 도심 꼬마빌딩 개발 현장에서 사업성을 가장 크게 흔드는 변수 중 하나가 지하 공사비였다. 좁은 대지에서 법정 주차대수를 맞추기 위해 무리하게 지하 굴착을 하다 보면 토목 공사비가 폭증하고 공사 기간도 길어진다. 서울처럼 땅값이 비싼 시장에서는 이 부담이 치명적이다.
정부가 이번 대책에서 로봇주차와 오토발렛 시스템 활용 범위를 넓힌 이유도 여기에 있다. 특히 오세훈 시정은 스마트시티와 고밀 개발 기조를 동시에 밀고 있기 때문에 서울 도심에서는 로봇주차 도입 속도가 더 빨라질 공산이 크다. 시장 입장에서는 단순한 주차 방식 변화가 아니다. 꼬마빌딩 개발의 CapEx(초기 투자비) 구조 자체가 달라지는 문제다. 과거에는 주차장 때문에 수지분석이 무너졌던 사업들도 이제는 다시 계산기를 두드릴 수 있게 됐다.
이번 정책 변화에서 가장 중요한 포인트는 결국 ‘용도전환 시장’이 본격적으로 열린다는 점이다.
최근 서울 도심에서는 상가 공실 리스크가 커지고 있지만, 반대로 1~2인 가구 중심의 소형 주거 수요는 계속 늘고 있다. 시장에서는 이미 오래전부터 “상업용보다 도심형 주거의 현금흐름이 더 안정적”이라는 인식이 퍼져 있었다. 문제는 규제였다.
특히 전용 30㎡ 미만 준주택으로 변경할 경우 주차장 추가 확보 의무를 한시적으로 면제해주는 조치는 시장 판도를 흔들 수 있는 핵심 치트키에 가깝다. 과거에는 공실 상가를 원룸이나 오피스텔로 바꾸고 싶어도 주차장 문제 때문에 사업성이 무너지는 경우가 많았다. 이제는 계산 방식 자체가 달라진다.
앞으로 서울 도심 꼬마빌딩의 가치를 결정하는 핵심 잣대는 단순 입지가 아니다. “이 공간을 무엇으로 재창조할 수 있는가”가 훨씬 중요해질 것이다. 과거에는 대로변 여부나 유명 프랜차이즈 임차인 유치가 건물 가치를 좌우했다면, 이제는 주거 전환 가능성과 리모델링 효율, 그리고 사선제한 완화를 통한 전용률 극대화 여력 같은 ‘디벨롭(Develop)’ 관점이 자산 가치를 결정하게 된다.
오세훈 5선이 서울 모든 꼬마빌딩의 가격 상승을 보장하는 것은 아니다. 오히려 정책 수혜를 받는 자산과 그렇지 못한 자산의 격차는 이전보다 더 벌어질 가능성이 높다. 같은 지역 안에서도 “공간을 바꿀 수 있는 건물”과 “그렇지 못한 건물”의 차별화가 훨씬 심해질 수 있다는 의미다.
승부는 정책을 얼마나 빨리 투자 언어로 번역해 내느냐에 달려 있다. 내 건물이 주거형 멀티패밀리 자산으로 전환 가능한지, 로봇주차 도입으로 지하 공사비를 얼마나 줄일 수 있는지, 사선제한 완화로 전용률을 어디까지 끌어올릴 수 있는지를 먼저 계산하는 투자자만이 이번 변화를 자기 수익률로 연결할 수 있다.
서울 도심 수익형 부동산 시장은 지금 단순 임대업 시대를 지나 공간 기획과 밸류업의 시대로 이동하고 있다. 오세훈 5선과 국토부 5.27 대책의 결합은 그 흐름을 더욱 빠르게 밀어붙일 가능성이 크다. 앞으로 서울 꼬마빌딩 시장의 승자는 단순 임대업에 머무는 사람이 아니라, 정책의 방향을 먼저 읽고 공간의 체질을 바꾸는 사람일 것이다.
한경닷컴 천우석 부장(CCIM) / 한경부동산밸류업센터
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
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