정부의 비아파트 공급 대책이 도심 꼬마빌딩 수익 구조를 바꾸는 이유
국토부 5.27 대책 해설: 주차장과 사선제한에 묶였던 NOI(순영업소득)를 깨우다
이슈 체크
최근 국토교통부가 발표한 ‘5.27 비아파트 공급 활성화 대책’을 두고 시장에서는 단순한 주택 공급 확대 정책 정도로 받아들이는 분위기가 적지 않다. 하지만 서울과 대도시의 꼬마빌딩 시장을 오래 지켜본 입장에서 보면, 이번 정책은 그보다 훨씬 구조적인 변화에 가깝다. 정부가 처음으로 도심 비아파트 수익형 부동산을 “규제의 대상”이 아니라 “도심 공급을 위한 전략 자산”으로 보기 시작했다는 점에서다.
사실 그동안 도심 비아파트 시장은 정책적으로 상당히 애매한 위치에 놓여 있었다. 상업용 부동산으로 보기에는 주거 기능이 강했고, 그렇다고 아파트처럼 정책적 지원을 받는 영역도 아니었다. 여기에 공사비 급등과 PF 경색, 강화된 주차장 기준, 일조권 규제까지 겹치면서 서울 도심의 오피스텔·도시형생활주택 공급은 빠르게 위축됐다. 몇 년 전만 해도 활발하던 중소형 개발 프로젝트들이 최근 들어 급격히 줄어든 이유다.
정부 역시 이 흐름을 더 이상 방치하기 어려웠던 것으로 보인다. 서울 핵심지에서는 아파트 공급만으로 증가하는 1~2인 가구 수요를 감당하기 어려워졌고, 공실 상가와 오피스는 늘어나는데 정작 도심형 주거 공급은 막혀버리는 기형적인 상황이 이어졌기 때문이다. 결국 정부는 방향을 바꾸기 시작했다. 민간 디벨로퍼와 꼬마빌딩 투자자들의 사업성을 회복시켜 도심 공급을 유도하는 쪽으로 정책의 무게중심이 이동하고 있다.
이번 5.27 대책에서 시장이 가장 민감하게 받아들이는 부분은 정북방향 일조권 규제 완화다. 서울 강남이나 마포 일대 골목을 걷다 보면 상층부가 계단처럼 꺾여 올라간 꼬마빌딩들을 흔하게 볼 수 있다. 이른바 ‘사선제한’ 때문이다. 그동안 중소형 개발 사업에서 가장 치명적인 문제 중 하나가 바로 이 상층부 손실 면적이었다. 같은 땅을 매입해도 위로 올라갈수록 가용 공간이 줄어들다 보니 전용률이 급격히 떨어졌고, 결국 사업성 자체를 무너뜨리는 경우가 많았다.
하지만 정부가 건축물 높이 10~17m 구간의 정북방향 이격거리를 5m로 통일하면서 분위기가 달라지고 있다. 시장에서는 이 변화를 단순한 설계 편의 정도로 보지 않는다. 실제로는 NOI(순영업소득)를 직접 건드리는 정책에 가깝기 때문이다. 과거 같으면 죽어버리던 상층부 공간을 활용할 수 있게 되면서 같은 대지 안에서도 원룸이나 1.5룸 세대를 추가 배치할 수 있는 가능성이 커졌고, 이는 결국 월 임대료 총액 증가로 이어진다. 꼬마빌딩 투자자 입장에서 보면 정부가 용적률의 실질 효율을 간접적으로 끌어올려준 셈이다.
주차장 규제 완화 역시 실무적으로는 상당히 파급력이 크다. 도심 꼬마빌딩 개발에서 사업성을 무너뜨리는 가장 큰 변수 중 하나가 지하 공사비였기 때문이다. 특히 협소한 필지에서 법정 주차대수를 맞추기 위해 무리하게 지하를 파고 들어가다 보면 토목 공사비가 눈덩이처럼 불어나는 경우가 많았다. 실제 현장에서는 “주차장 때문에 사업 접었다”는 이야기가 결코 드문 일이 아니다.
이번 대책에서 정부가 모든 사업계획승인 대상에 로봇주차와 오토발렛 시스템 도입을 허용하기로 한 배경도 결국 여기에 있다. 기계식 주차 활용 범위가 넓어지면 지하 굴착 범위를 줄일 수 있고, 이는 곧 CapEx(초기 투자비) 절감으로 직결된다. 특히 서울 도심 자투리 부지처럼 그동안 “주차장 때문에 수지가 안 나온다”는 평가를 받던 프로젝트들은 다시 사업성 계산이 가능해질 수 있다. 실제 시장에서는 이번 조치를 두고 “죽었던 자투리 땅이 다시 살아날 수 있다”는 평가까지 나온다.
이번 정책에서 더 눈여겨봐야 할 부분은 공실 상가·오피스·지식산업센터를 준주택으로 전환하는 흐름을 정부가 사실상 공식적으로 열어주기 시작했다는 점이다. 최근 몇 년간 서울 상권에서는 리테일 공실 리스크가 빠르게 커졌지만, 반대로 1~2인 가구 중심의 도심 주거 수요는 꾸준히 증가해왔다. 시장에서는 이미 오래전부터 “상업용보다 도심형 소형 주거의 현금흐름이 더 안정적”이라는 인식이 퍼지고 있었지만, 문제는 각종 규제가 발목을 잡고 있었다.
특히 전용 30㎡ 미만 준주택으로 변경할 경우 주차장 추가 확보 의무를 한시적으로 면제해주는 조치는 시장 판도를 흔들 수 있는 핵심 치트키에 가깝다. 과거에는 상가를 원룸이나 오피스텔로 바꾸고 싶어도 주차장 문제 때문에 수익성이 무너지는 경우가 많았는데, 이번 조치로 공실 상업용 부동산을 프리미엄 소형 주거로 전환할 수 있는 길이 훨씬 넓어졌기 때문이다.
중요한 건 정부가 단순히 규제만 풀고 있다는 점이 아니다. 이번 정책에서는 금융 지원까지 동시에 들어온다. 도시형생활주택과 준주택 공급에 대해 저금리 정책자금과 HUG 특례보증, 비아파트 PF 지원까지 묶어 제공하기 시작한 것이다. 그동안 중소형 디벨로퍼들이 가장 힘들어했던 부분이 금융 조달이었던 만큼, 시장에서는 이를 사실상 “건설금융 구호조치”로 받아들이는 분위기다.
특히 이번 HUG 특례보증은 기존처럼 시공사 브랜드보다 사업성 평가 비중을 높이는 방향으로 바뀌고 있다는 점에서 의미가 크다. 결국 정부도 이제는 대형 건설사 중심 공급만으로는 도심 주거 문제를 해결하기 어렵다는 현실을 인정하기 시작한 셈이다. 다시 말해, 정부가 민간 꼬마빌딩 시장에 “도심 공급 역할을 맡아달라”는 신호를 보내기 시작했다고 볼 수 있다.
이 흐름은 앞으로 꼬마빌딩 시장의 투자 기준 자체를 바꿔놓을 가능성이 높다. 과거에는 입지와 대로변 여부, 유명 프랜차이즈 임차인 유치 여부가 자산 가치를 결정했다면, 앞으로는 주거 전환 가능성과 리모델링 효율, 전용률 극대화 여력 같은 디벨롭 관점의 요소들이 훨씬 중요해질 가능성이 크다. 지금 시장에서 가치가 오르는 건 단순히 “좋은 건물”이 아니라, “공간의 성격을 다시 설계할 수 있는 건물”에 가까워지고 있다.
특히 이번 정책의 핵심 혜택 상당수가 2027년까지 운영되는 한시적 조치라는 점은 투자자 입장에서 반드시 체크해야 한다. 부동산 시장에서는 언제나 정책과 시장 사이에 시간차가 존재한다. 대부분의 사람들은 뉴스가 쏟아질 때 움직이기보다 상황을 지켜보지만, 실제 수익은 정책 변화 초기 단계에서 먼저 수지분석과 설계 검토에 들어간 플레이어들에게 집중되는 경우가 많았다.
결국 지금 서울과 대도시의 꼬마빌딩 시장은 단순 임대업 시대에서 공간 기획과 밸류업 시대으로 넘어가는 초입에 서 있는지도 모른다. 앞으로의 수익형 부동산 시장에서는 “무엇을 보유하고 있느냐”보다 “어떻게 바꿀 수 있느냐”가 훨씬 더 중요한 경쟁력이 될 가능성이 높다. 그리고 이번 5.27 대책은 그 변화의 출발점으로 기억될 가능성이 크다.
한경닷컴 천우석 부장(CCIM) / 한경부동산밸류업센터
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
*문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856