‘갓물주’는 옛말…흔들리는 꼬마빌딩 시장[비즈니스 포커스]
배우 하정우는 3월 9일 한 드라마 제작발표회 현장에서 “부동산 시장이 안 좋아서 손절하기 위해 2채를 내놨다”며 빌딩 매각 소식에 대해 밝혔다. 하정우가 내놓은 건물은 서울 종로구 관철동, 송파구 방이동에 위치한다.
경기불황과 금리 상승으로 빌딩 시장이 불황을 이어가고 있다. “연예인이 꼬마빌딩 투자를 통해 시세차익을 봤다”는 소식이 다소 뜸해진 가운데 전에는 보기 힘들던 좋은 입지와 상권에 위치한 건물들도 경매시장에 속속 등장하고 있다.
당분간 시장에 나오는 매물을 받아줄 수요가 많지 않은 가운데 현금 부자나 외국계 자본의 국내 상업·업무 부동산 ‘줍줍’이 본격화되리라는 전망이다.
좋은 상권 건물도 유지 어려워
최근 법원경매에선 마포역 역세권인 서울 마포구 용강동 소재 근린상가건물이 두 차례 유찰됐다. 217억원 가치였던 건물의 입찰가는 약 139억원(감정가의 64%)까지 낮아졌지만 관련 업계에선 가격이 더 떨어져야 새 주인을 찾을 것이란 분석이다. 3월 10일 열릴 예정이던 세 번째 건물 경매는 일정 변경으로 미뤄진 상태다.투자자들이 매수를 꺼리는 이유는 다양하다. 우선 건물은 집합건물 형태로 각 상가 호실이 구분 등기돼 있다. 경매 자체는 건물 내 호실 전체와 토지까지 일괄 매각하는 형태로 진행되지만 각 호실의 토지 지분이 정리되지 않은 것이다.
또 모든 임차인의 임대료가 파악되지 않았으며 채권자인 금융기관이 근저당을 설정하기 전에 입주한 대항력이 있는 임차인도 존재한다. 건물을 낙찰 받을 경우 수익률을 명확히 예상하기 어렵고 일부 상가의 명도 문제도 발생할 수 있다.
무엇보다 최근 내수 불경기로 상가 임대료를 유지하기가 어려운 한편, 대출금리가 급격히 올라 건물주들이 임대수익을 올리기가 어렵다는 분석이다. 경매에 나오는 물건들도 개인투자자들이 공실 또는 임대료 하락으로 기대했던 것보다 임대수익이 낮아진 반면, 높아진 금융 비용을 감당하기 어려워 채무자에 의해 압류됐던 경우가 많다.지지옥션 집계에 따르면 근린시설 경매 진행 건수는 부동산 경기가 좋던 2021년 내내 매월 5건을 넘기지 못했지만 기준금리가 인상된 2022년 하반기부터 증가 추세를 보이다 2024년부터 본격적으로 두 자릿수에 진입했다.
이주현 지지옥션 수석연구원은 “오른 금리에 비해 임대료가 떨어지면서 근린시설 경매 건수가 많이 늘었다”며 “대부분 개인투자자가 보유했던 건물”이라고 설명했다.
한 부동산 전문가는 “입지가 좋은 건물을 가격을 낮춰 내놔도 빨리 팔리지 않는 상황”이라며 “경기가 안 좋아 법인이나 사업자가 보유한 건물들도 일반 매매 시장이 아닌 경매에 나올 수 있다”고 분석했다.
관광지·오피스 프라임급 건물은 방어
명동 등 외국인 관광객들이 방문하는 곳은 여전히 호황이다. 지난해 국내를 방문한 외국인 관광객 수는 1894만 명으로 집계됐다.
외국계 부동산 컨설팅 기업인 쿠시먼앤드웨이크필드가 발표한 2025년 4분기 리테일 시장 보고서에 따르면 강남과 홍대의 공실률이 전분기 대비 각각 2.5%p, 2.2%p 감소했다. 강남 상권은 K메디컬과 연계된 내외국인의 의료관광 수요가 상권 활성화에 보탬이 되고 있다. 홍대 역시 공항철도 연결로 외국인 수요가 많은 곳이다.쿠시먼앤드웨이크필드는 “내수 소비 회복세가 다소 완만한 상황에도 불구하고 외국인 관광객의 소비 수요는 서울 주요 상권의 공실률을 안정적으로 유지하는 완충 역할을 하고 있다”며 “리테일 시장은 플래그십 스토어를 중심으로 질적 성장을 거듭하는 한편 상권 간 격차가 벌어지는 양극화 현상이 계속될 것”이라고 전망했다.
한 부동산 투자자는 “엔데믹 이후 관광객 유입으로 경의선숲길과 홍대 인근 상권에 외국인 손님이 크게 늘었고 에어비앤비를 비롯한 숙박시설 투자 수익률도 높은 편”이라고 말했다.
프라임 오피스 건물도 최근 활발하게 거래됐다. 상업용 부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트는 ‘2025년 4분기 오피스 마켓리포트’를 통해 지난해 서울 및 분당 오피스 시장의 연간 거래 규모가 역대 최대치인 24조120억원을 기록했다고 밝혔다. 특히 시그니처타워, 센터포인트 광화문 등 강북 업무지구(CBD)의 대형 오피스 건물의 거래가 눈에 띄었다.
메마르는 부동산 자금…사줄 곳 사라져
그러나 단위 면적당 거래가격은 다소 하락했다. 지난해 4분기 강북과 강남(GBD) 업무지구의 3.3㎡(평)당 거래가격은 43만원 하락해 약보합을 나타냈다. 젠스타메이트는 “2026년 1분기 오피스 투자시장은 신규 딜 유입보다는 서울스퀘어를 비롯해 2025년부터 진행되어 온 기존 거래의 마무리가 중심이 될 것”이라며 “거래 규모는 전분기 대비 소폭 감소할 것”이라고 전망했다.이미 근린시설 경매의 응찰자 수와 낙찰률은 떨어지고 있다. 낙찰률은 경매 건수 대비 낙찰자가 생기는 비율을 뜻한다. 지난해 10월 4.5명이던 서울 근린시설 평균 응찰자 수는 올해 2월 1명까지 줄었다. 낙찰률도 올해 1월 33.3%에서 2월 15.40%로 절반가량 낮아졌다. 빌딩시장 수요가 줄고 있다는 뜻이다.
이주현 연구원은 “예전에는 오래된 건물이나 단독주택 등을 매입해 신축, 리모델링을 통해 시세차익을 거두는 투자방식도 유행이었지만 건축비가 오르면서 이 같은 수요도 사라졌다”며 “금리가 아직 높은 상태라 대출을 받아 건물에 투자하기에는 부담이 클 것”이라고 분석했다.
올해부터 번화가 대로변의 프라임 빌딩 시장에도 수요 부족으로 인한 가격하락 현상이 확산할 수 있다. 이 때문에 국내 상업·업무 부동산 환경이 ‘현금부자’나 외국계 자본에 유리해질 것이라는 분석도 나온다.
한 부동산 업계 관계자는 “기관 투자금이 주식이나 펀드 등으로 빨려 들어가 부동산에 투자될 자금이 말라가는 상황”이라며 “매수 수요가 급감하며 가격이 크게 조정될 수 있다”고 말했다. 그는 “이지스자산운용 인수를 진행 중인 힐하우스 등 외국계 자본 입장에선 한국 부동산을 저렴하게 사들일 수 있는 기회가 될 것”이라고 전망했다.
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