올해 들어 서울 및 수도권 중심 지역을 중심으로 주택 가격 상승세가 이어지고 있다. 대출 규제와 공급 대책이 발표되었지만, 연이어 신고가가 갱신되는 등 시장의 열기는 쉽게 식지 않는 모습이다.

그러나 현행 세법은 다주택자에게는 각종 제재를, 1주택자에게는 다양한 혜택을 부여하고 있다. 이에 따라 ‘똘똘한 한 채’가 투자 트렌드로 자리 잡았으며, 주택 가격이 오르더라도 기존 보유자들의 추가 매입은 주춤할 수밖에 없다.

이런 상황에서 일부 투자자들은 “그렇다면 법인 명의로 주택을 취득하면 어떨까?”라는 대안을 떠올린다. 하지만 법인이 곧 세금상 유리한 투자 주체는 아니며, 특히 주택과 관련해서는 법인에게 매우 엄격한 세금 페널티가 존재한다는 점을 반드시 유념해야 한다.

1. 취득세 – 법인은 주택 수와 관계없이 12% 중과세율 적용

무주택자가 1주택을 취득하거나, 1주택자가 비조정대상지역의 주택을 추가로 구입할 때는 1~3%의 기본 취득세율이 적용된다.

반면, 다주택자가 조정대상지역의 두 번째 주택을 취득하면 8%, 세 번째 이상 주택은 12%의 중과세율이 적용된다.

그런데 법인 명의로 주택을 취득할 경우에는 주택 수와 관계없이 항상 12%의 중과세율이 적용된다. 다만 공시가격 1억 원(수도권 외 지역은 2억 원) 이하의 저가 주택이나 사원용 주택 등 일부는 예외로 중과세가 배제된다.

2. 보유세 – 법인은 ‘1세대 1주택’ 혜택을 받을 수 없다

재산세는 물건별로 부과되므로 개인과 법인의 큰 차이는 없어 보이지만, 세부 항목을 보면 차이가 크다.

주택의 경우 시가표준액에 공정시장가액비율 60%를 적용하지만, 개인의 1세대 1주택은 43~45%의 낮은 비율을 적용 받는다. 또한 개인의 1세대 1주택에는 재산세 특례세율(0.05~0.35%)이 적용되지만, 법인은 이러한 특례 적용 대상이 아니다.

종합부동산세는 차이가 더욱 분명하다.

법인은 개인처럼 12억 원(1세대 1주택) 또는 9억원(그 외 주택)의 기본공제를 받을 수 없고, 공제액이 전혀 없다.

세율 또한 개인은 0.5~2.7%(3주택 이상은 0.5~5%)의 누진세율이 적용되지만, 법인은 주택 수와 관계없이 최고세율 2.7%(3주택 이상은 5%) 단일세율이 부과된다.

예를 들어 공시가격 6억원의 주택을 개인이 보유한다면 기본공제 범위 내에 있으므로 종부세가 부과되지 않는다. 그러나 법인이 같은 주택을 보유할 경우 공제 없이 최고세율이 적용되어, 매년 1,000만원이 넘는 종부세를 부담해야 한다.

3. 양도세 – 법인은 중과세율 면제 대신 ‘추가세율 20%’ 부담

처분 단계의 세금을 비교하면, 표면적으로는 법인세율(9~24%)이 개인의 양도소득세율(6~45%)보다 낮아 유리해 보인다. 또한 손익 통산이 가능하고 업무 관련 경비를 비용으로 처리할 수 있는 장점도 있다.

하지만 법인이 주택·분양권·조합원 입주권 등을 양도하면 양도소득에 대해 추가로 20% 세율이 부과된다. 결과적으로 실효세율은 개인보다 오히려 높아질 수 있다.

더욱이 법인은 「소득세법」상 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. 따라서 보유 기간이 길더라도 세금 절감 효과를 기대하기 어렵다.

법인 투자, 상가와 달리 주택에는 신중해야

지금까지 살펴본 것처럼, 법인이 주택을 취득하고 보유·양도하는 전 과정에는 높은 세금 장벽이 존재한다. 특히 상업용 건물을 법인이 취득하더라도 건물의 일부가 주택인 상가주택의 경우, 주택 부분에 대해서는 위와 같은 법인 중과 규정이 동일하게 적용되므로 주의해야 한다.

따라서 법인 명의로 주택 투자를 고려한다면, 세무 전문가와 사전에 충분히 상담하여 취득·보유·양도 단계별 세금 리스크를 면밀히 검토한 후 의사결정을 내려야 한다.