투자금액 분석

부동산 취득에 필요한 자금은 감정평가 결과와 예상 낙찰가, 그리고 자금 조달 계획을 기반으로 보수적인 관점에서 분석되었습니다.

• 감정가: 1,503,738,250원(2025.4.14 FACAI 감정평가사무소)
  감정평가금액은 1,503,738,250원으로, 2025년 04월 14일 FACAI 감정평가사 사무소에서 산정한 공식 가치입니다. 이 금액은 시장 가치 및 담보 가치의 기준점이며, 향후 입찰 전략 및 대출 심사에서도 핵심 자료로 활용됩니다.
  
  
• 입찰 예상가: 1,300,000,000원(감정가 대비 86.45%)
  입찰 예상 금액은 1,300,000,000원으로, 감정가 대비 약 86.45% 수준의 낙찰을 전제로 자금 계획이 수립되었습니다. 이는 경매 시장에서 보수적인 가정이며, 적정 마진 확보를 고려한 전략입니다. (실제 입찰시에는, 중립적/공격적 관점도 필요)
  
  
• 대출 활용금액: 650,000,000원(낙찰가의 50%)
  대출 활용 금액은 650,000,000원으로, 낙찰가 대비 약 50% 수준의 중립적 레버리지 운용으로 구성되었습니다.
  
  
• 입찰보증금: 120,299,000원(최저가의 10%)
  입찰 보증금은 120,299,000원으로, 최저가 대비 10% 수준의 필수 예치금입니다. (단, 금융기관에 대출을 차입하기 위해서는 차주의 현금흐름, 신용등급 등에 따라 달라질 수 있습니다.)
  
  
• 자기자본(잔금): 529,701,000원(총 투자액의 약 40.7%)
  잔금 시 필요금액은 529,701,000원으로 산출되며, 이는 낙찰가에서 대출금과 보증금을 제외한 실질적인 자기자본 투입액입니다. 이 금액은 총 투자액(낙찰가)의 약 40.74% 수준으로, 비교적 안정적인 지분 구조를 형성합니다.
  
  

이는 보수적인 자금 계획에 따른 추정치이며, 실제 입찰 전 투자자의 상황에 맞춘 개별 상담을 통해 최종 확정하는 것이 바람직합니다.

결론

본 건물은 한옥의 전통적 가치와 익선동이라는 독특한 문화·관광 상권을 동시에 갖춘 희소 자산입니다. 시세 대비 저렴한 가격에 경매로 접근할 수 있고, 낙찰 후 공간 기획에 따라 안정적 임대수익과 차별화된 브랜드 가치를 동시에 확보할 수 있습니다.

경매시장은 철저한 권리분석과 현장조사를 전제로 하면 위험을 최소화하면서도 시세보다 유리한 조건으로 우량 자산을 확보할 수 있는 방법입니다. 본 건은 그 대표적 사례로서, 현명한 투자자라면 이번 기회를 적극적으로 검토할 가치가 충분합니다.

※ 참고: 본 분석에는 취득세, 컨설팅비용, 공간기획 비용 등은 제외되었으며, 이는 별도의 세부 비용 분석을 통해 보완할 수 있습니다.