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주택이냐? 상가냐? 세금부과 차이···새해부터 판단기준 명확해져

세법 개정안···소득세법상 모호했던 ‘주택’ 판단 기준 구체화

용도변경 시 보유기간 기산일 기준도 변경돼···1세대 1주택 비과세 혜택 여부 따져봐야

상업용인지 거주용인지 판단이 불분명한 부동산, 예컨대 오피스텔 등과 같은 부동산에 투자하는 경우, 내 예상과 다르게 주택으로 간주되어 괜히 부동산 세금 폭탄을 맞게 되는 건 아닐지 조심스러워진다. 특히, 내년에 시행될 예정인 세법 개정안의 부동산 세금 부문에 이에 관한 내용이 담겼다. 내년 시행을 앞두고 있는 중요한 내용인만큼 한번쯤 체크해두자.

1. 주택 개념 및 판단 기준이 구체화되다

지금까지 해당 부동산이 주택인지 아닌지를 판단할 때, 거주할 수만 있다면 기둥만 있어도 주택이다 라는 과장된 표현까지 종종 들려오는 것이 현실이었다. 그 만큼 세법상 주택의 정의가 추상적인 탓도 있었기 때문인데, 이번 양도소득세 세법 개정안에 이 같은 현실을 반영한 내용이 포함됐다.

현행 규정에 따르면 양도소득세법상 거주용 부동산인 주택은 허가 여부나 공부상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라는 세법 문구에 따라 개념이 정의되어 있다. 이 같은 표현에 따라 실제 거주용 여부를 종합적으로 사실 판단하게 되는데, 통상 세법에 친숙하지 않은 납세자에게는 혼란으로 다가오게 된다. 또한 이러한 개념을 역 이용한 조세 회피 사례도 있어 주택의 개념이 좀더 구체화되는 방향으로 개정안이 발표됐다. 위의 현행 주택 개념에 더하여, 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조(출입구, 취사 시설, 욕실이 각 세대별 별도로 설치)로 된 건물이라는 세부적인 조건이 추가될 예정이다. 이는 2024년 1월 1일 이후 양도 분부터 적용이 될 예정이다.

따라서, 각 독립된 공간에 거주용으로 활용할 수 있는 위와 같은 시설이 있으며, 동시에 실제로 거주용으로 사용하고 있다면 주택으로 보게 되는 것이다. 이 세분화된 주택 판단 개념에 따라 거주용으로 판정이 되면, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 보게 될 수도 있고, 다주택자는 오히려 주택 수가 늘어나는 페널티로 작용하게 될 수도 있다. 다만, 오피스텔처럼 그 정체성이 불분명한 경우에 거주용 시설만 있어도 주택으로 보겠다는 강화된 의미로 적용될 것으로 예상되지는 않는다. 양도소득세에서는 실제 거주용으로 사용한다는 그 실질이 가장 중요하다는 부분은 실질과세원칙에 따라 여전히 대 전제로 있기 때문이다. 반면, 취득세에서는 양도소득세와는 주택 여부 판단의 결이 조금 다를 수 있다. 즉, 취득세에서는 일단 공부상 내용을 우선시하는 경향이 있다.

2. 주택 개념 정비에 따른 비과세 계산 방법도 명확해지다

상업용 부동산을 거주용 부동산으로 정식 용도 변경하거나 주거용으로 변경하여 실사용하는 경우가 종종 있다. 이 경우 ‘주택’에게 주어지는 큰 혜택인 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용 여부가 중요한 쟁점이 된다.

양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 2년 이상 보유(거주) 요건이 있는데, 이 보유기간이 현행 세법에 따르면 자산 취득일부터 양도일까지로 돼 있다. 이번 개정안이 확정된다면, 2025년 1월 1일 이후 양도 분부터는 용도변경일(또는 주거용 사용일)로 그 보유기간을 세는 기산일이 변경될 예정이다. 즉, 용도변경하거나 거주용으로 사용한 이후 바로 혜택을 줄 수는 없고 다시 2년 이상 지나야 비과세를 해주겠다는 취지다.

또한 1세대 1주택 양도소득세의 장기보유특별공제도 좀 더 구체화될 예정이다. 현행 법령상으로는 1세대 1주택 장기보유특별공제의 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 보아 공제액을 계산해왔다. 이번 개정안에 따르면 2025년 1월 1일 이후 양도 분부터는 위 보유기간 판단 기준에 더하여 용도변경시에 적용될 단서가 새로 신설될 예정이다. 용도변경으로 1세대 1주택에 해당하게 되는 경우 전체 보유기간에 대해 일반 공제율(보유기간당 연 2%)을 적용한 공제액과 용도변경일부터 양도일까지를 보유기간으로 보아 1세대 1주택 공제율(2년 이상 거주시, 보유기간과 거주기간당 연 4%)을 적용한 공제액 중 큰 금액으로 공제액을 계산하게 된다.

사실상 과세관청의 예규판례 등으로 위와 같이 해석되는 경우가 많았으나, 법령에 명확하게 나와있지 않아 세금을 예측하기 어려움이 있던 부분을 분명히 한 것이다. 따라서 상업용을 거주용 부동산으로 용도 변경할 경우 양도소득세에서의 큰 혜택인 비과세와 장기보유특별공제를 어떻게 얼마나 적용할 수 있을지를 꼭 미리 숙지해 둬야 한다. 거주용으로 변경한다고 해서 바로 비과세 혜택을 적용할 수 있는 것은 아니기 때문이다.

다만, 세법개정안이 뒤늦게 국회를 통과했으나 더욱 세부적인 내용을 규정한 시행령은 내년 초중순경 대통령령으로 개정이 완료되어야 실제 시행이 된다. 따라서 위 내용 등을 주의하여 투자를 하되, 세법 개정 진행 사항은 반드시 좀 더 유보적으로 지켜보는 것이 좋겠다.

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