안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다. 

오늘은 건물주라면 반드시 숙지해야 할 ‘상가임대차보호법’의 핵심 쟁점을 짚어보고, 최근의 개정 흐름 속에서 자칫 간과하면 큰 손실로 이어질 수 있는 법적 위험(리스크)에 대해 정리해 드리겠습니다.

상가건물 임대차보호법의 제정 취지

먼저 이 법의 근본적인 목적부터 이해할 필요가 있습니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)은 경제적 약자인 임차인의 안정적인 영업 활동과 생계 기반을 보장하기 위해 마련된 법입니다.

과거에는 임대차 계약이 만료되면 임대인이 일방적으로 퇴거를 통보하는 경우가 많았습니다. 이때 임차인은 별다른 법적 보호 없이 매장을 비워줘야 했고, 심지어 본인이 투자한 인테리어 비용이나 권리금마저 회수하지 못하는 일이 비일비재했습니다.

이러한 문제를 바로잡기 위해 2002년에 상임법이 제정되었으며, 이후 수차례의 개정을 거치며 임차인의 법적 지위는 꾸준히 강화되어 왔습니다. 이러한 법의 변화는 건물주 역시 법적 위험을 명확히 인식하고 전략적으로 대응해야 한다는 중요한 신호입니다.

상임법의 진화: 계약갱신요구권 ‘3년 → 5년 → 10년’, 그리고 ‘권리금 회수 기회 보호’

2002년 상임법이 처음 제정되었을 당시, 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간은 최대 3년이었습니다. 당시에는 법적 보호 장치가 미비하여, 계약 종료 후 임대인의 일방적인 퇴거 통보로 인해 생계의 터전을 잃는 자영업자가 많았습니다.

이러한 문제를 개선하고자 2013년 8월 13일, 계약갱신요구권 보장 기간이 5년으로 연장되었습니다. 이는 임차인에게 안정적인 영업 기반을 보장하고, 인테리어나 설비에 투자한 비용을 회수할 시간을 확보해 주기 위한 조치였습니다.

이후 2015년 5월 13일에는 ‘권리금 회수 기회 보호’ 규정이 신설되는 중요한 변화가 있었습니다. 이로써 임차인은 자신이 쌓아온 시설, 영업, 바닥 권리금 등을 다음 임차인에게 넘겨 정당하게 회수할 기회를 법적으로 보호받게 되었습니다. 만약 임대인이 이 과정을 부당하게 방해하면 손해배상 책임을 지게 되었습니다. 

그리고 2018년 10월 16일, 계약갱신요구권의 행사 기간이 최대 10년까지 확대되었습니다. 이를 통해 임차인은 최장 10년간 영업권을 보호받게 되었으며, 임대인 또한 임차인을 단기 세입자가 아닌 사실상의 장기 사업 파트너로 인식해야 하는 시대를 맞게 되었습니다.

핵심 쟁점 ①: 계약갱신요구권 10년, 기산점은 언제인가?

많은 건물주가 간과하는 핵심 사항 중 하나가 바로 계약갱신요구권의 기산점, 즉 계산 시작일입니다.

실무 현장에서 “중간에 계약서를 새로 작성하면 10년의 기한이 다시 시작된다”고 오해하는 경우가 많지만, 이는 명백히 잘못된 생각입니다. 법적으로 계약갱신요구권의 행사 기간은 ‘최초 계약일’을 기준으로 산정합니다.  따라서 계약 기간 중 보증금이나 월세를 조정하여 계약서를 새로 작성했더라도 이는 기존 계약의 ‘갱신’일 뿐이며, 전체 임대차 기간은 최초 계약일로부터 누적하여 계산됩니다. (단, 임차인 명의가 변경되지 않은 경우에 한함)

예를 들어 2016년 5월 1일에 최초로 임대차 계약을 체결했다면, 임차인은 2026년 4월 30일까지 계약 갱신을 요구할 권리가 있습니다. 마찬가지로 2020년 1월 1일에 계약을 시작했다면 법적으로 보장된 기한은 2029년 12월 31일까지입니다.

이 기준을 혼동하여 임의로 갱신을 거절하거나 퇴거를 요구할 경우, 임대인은 계약 위반에 따른 민사소송의 대상이 될 수 있습니다.

핵심 쟁점 ②: 권리금 회수 방해, 손해배상 책임으로 이어진다

과거에는 임대인이 새로운 임차인과의 계약을 거절하면 임차인은 권리금을 회수하기 어려웠지만, 이제는 상황이 완전히 달라졌습니다.

권리금 회수는 법으로 보호받는 임차인의 정당한 권리입니다.  임차인이 새로운 임차인을 주선하여 권리금 계약을 체결하려 할 때, 임대인이 정당한 사유 없이 신규 계약을 거절하거나, 기존의 조건보다 현저히 높은 임대료나 보증금을 요구하는 방식으로 방해한다면 이는 ‘권리금 회수 방해 행위’에 해당합니다. 특정 업종을 기피한다는 이유로 신규 임차인을 선별적으로 배제하는 행위 또한 마찬가지입니다.

실제로 한 판례에서, 기존 임차인이 2,000만 원의 권리금을 받기로 하고 신규 임차인과 계약했으나 임대인이 일방적으로 거절하여 계약이 무산된 사례가 있었습니다. 이에 법원은 임대인에게 1,800만 원을 배상하라는 판결을 내렸습니다. 

실전 조언

현명한 건물주가 되기 위해 다음 세 가지 사항을 반드시 기억하시기 바랍니다.

1. 계약갱신요구권은 강행규정입니다.

임대차 계약서에 어떤 특약을 넣더라도 법으로 보장된 임차인의 계약갱신요구권을 무효로 할 수 없습니다.

2. 계약 갱신을 거절하려면 ‘정당한 사유’가 필요합니다.

임차인이 3기분에 해당하는 차임을 연체했거나, 임대인의 동의 없이 불법으로 전대한 경우 등 법에서 명시적으로 인정한 사유가 없다면 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

3. 권리금 협상은 반드시 문서로 남기고 객관적 기준을 지켜야 합니다.

임차인과의 불필요한 갈등을 줄이고 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방하려면, 협상 과정을 서면으로 기록해두는 것이 매우 중요합니다. 

이제는 단순히 ‘임대료를 얼마 받겠다’는 생각만으로는 건물을 안정적으로 관리하고 자산을 지키기 어려운 시대입니다.  ‘상가건물 임대차보호법’은 임차인을 보호하는 법인 동시에, 그 내용을 정확히 숙지하는 건물주만이 위험을 피하고 더 큰 기회를 잡을 수 있도록 안내하는 이정표이기도 합니다.