하나은행 입점 강남 대치동 대로변 건물, 경매로 나왔다
학여울역 도보 1분 초역세권…프랜차이즈·학원·의원 최적 입지
배준형의 밸류업 경매
오는 2025년 7월 29일(화), 서울 강남구 대치동 핵심 입지에 위치한 상업용 건물이 경매 시장에 공개됩니다. 감정가 약 372억원에서 출발해 현재 최저입찰가가 약 297억원까지 하락한 이 물건은, 매각가 기준 약 20% 이상 가격 조정이 이루어진 상태로 급매 성격이 뚜렷한 우량 투자처를 찾는 분들이라면 검토해볼만 합니다.
아래에서 해당 부동산의 핵심 투자 포인트를 상세히 분석해보겠습니다.
📌 물건 개요
- 매각기일: 2025년 7월 29일 (화)
- 사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경110085 (임의경매)
- 소재지: 서울특별시 강남구 대치동 50-45
- 토지면적: 870.00㎡ (263.17평)
- 연면적: 2,230.42㎡ (674.69평)
- 감정가: 372억293만원
- 최저입찰가: 297억6,235만원 (감정가의 80%)
- 입찰보증금: 29억7,623만원 (최저입찰가의 10%)
🧭 입지 분석: 대치동 중심의 초역세권 코너 입지
해당 부동산은 지하철 3호선 ‘학여울역’ 1번 출구에서 도보 3분 이내, 사실상 출구 바로 앞의 코너에 위치한 초역세권 물건입니다. 영동대로와 접해 있으며, 가시성과 접근성이 뛰어난 코너 상권으로 활용 가치가 높습니다.
이런 입지는 병원, 학원, 프랜차이즈, 금융기관 등 다양한 업종에서 임대수요가 풍부하고 리테넌트(재임대) 안정성이 높다는 장점이 있습니다.
또한, 배후에는 은마아파트(4,424세대), 쌍용대치 1·2차(994세대) 등 6000세대 이상의 대단지 아파트가 밀집해 있어, 고정 소비층 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
📐 토지 현황 분석
- 용도지역: 제3종 일반주거지역
- 기타 규제: 상대보호구역 (학교 인근)
해당 토지는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 제3종 일반주거지역으로 분류되며, 일부 근린생활시설과 소규모 상업시설 입지가 가능한 지역입니다. 주거와 생활편의시설이 조화를 이루는 지역계획이 적용됩니다.
또한 ‘상대보호구역’으로 지정되어 있어, 학교 환경을 해칠 수 있는 일부 업종의 입지 제한이 존재합니다. 개발계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.
🏢 건축물 현황 및 용도 이력
- 구조: 철근콘크리트조, 지하 1층 ~ 지상 4층
- 연면적: 2,230.42㎡
- 주용도: 근린생활시설
- 준공일: 1984년 5월 28일
초기에는 의료시설과 교육시설이 혼재된 형태로 운영되었으며, 의원(병원)·합기도장·컴퓨터 학원·요가장·기원·독서실 등 다양한 용도로 활용되어 왔습니다. 특히 1988년부터 2022년까지 약 8차례에 걸쳐 용도변경 및 표시변경이 꾸준히 이루어진 이력을 보면, 시장 수요에 따라 유연하게 대응해온 흔적이 드러납니다.
🧾 임차인 및 점유현황
현장조사 및 행정기록(전입세대 열람, 상가건물임대차 현황서, 등기부등본 등)을 종합적으로 분석한 결과, 현재 복수의 임차인이 입주해 있으며 일부는 실사용 중입니다.
법원 관계자의 현장조사 결과, 관리소장(임재O)의 안내 하에 다음 임차인들의 실제 점유 상태가 확인되었습니다.
- 1층: 하나은행 학여울역지점
- 2층: 티엠엑스 유한회사
- 3층: 송만O 세무사사무소, 로얄환O 주식회사
- 4층: 논리와 철O 학원, 불교명O도서관
다만, 일부 임차인은 현장접촉이 불가능하여 실제 점유 여부는 추후 확인이 필요합니다. 상가건물임대차현황서 기준으로는 총 18명의 임차인이 등재되어 있습니다.
⚖️ 권리관계 분석
- 소유자: 정학○, 정충○
- 최초 소유권 이전일: 1984년 7월 4일
- 말소기준권리: 1984년 7월 4일 설정된 하나은행 근저당권
해당 부동산의 현재 소유자는 정학○, 정충○으로, 1984년 7월 4일 매매계약을 통해 토지 및 건물에 대한 소유권 이전등기를 하였습니다. 이는 등기부상 최초의 소유권 변동으로, 이후의 모든 권리관계 분석의 기준점이 됩니다.
말소기준권리의 경우,1984년 7월 4일, 現 하나은행 근저당권자로 하여 채권최고액 5억3,300만원의 근저당권이 설정되었으며, 이 근저당권은 등기부상 ‘말소기준권리’입니다.
이는 향후 해당 부동산이 경매 절차에 들어갈 경우, 이 근저당권을 기준으로 이후에 설정된 모든 권리는 원칙적으로 소멸됨을 의미합니다. 즉, 말소기준권리보다 후순위로 등재된 저당권, 임차권, 전세권, 압류, 경매신청 등은 경매 시 모두 소멸될 수 있는 권리입니다.
💰 투자금 분석
해당 부동산의 취득 관련 금액은 감정평가 결과와 예상 낙찰가, 자금조달 계획을 바탕으로 다음과 같이 분석할수 있습니다.
- 감정평가 기준 가치
감정평가금액은 37,202,939,520원으로, 이는 아산감정평가법인이 2023년 9월 25일자로 산정한 공식적 가치입니다. 이 금액은 해당 부동산의 시장가치 및 담보가치의 기준점이 되며, 향후 입찰전략 및 대출심사에서도 핵심 자료로 활용됩니다.
- 입찰 예정가 및 실투입 구조
입찰 예상금액은 30,000,000,000원으로, 감정가 대비 약 80.63% 수준에서의 낙찰을 전제로 자금 계획이 수립되었습니다. 이는 일반적으로 경매 시장에서 실현 가능한 수준의 보수적 가정으로 볼 수 있으며, 자산 매입 시 최적의 마진 확보를 고려한 전략으로 구성하였습니다.
- 자금조달 계획
대출 활용금액은 15,000,000,000원, 낙찰가 대비 약 50% 수준으로 구성되어 있습니다.
이는 부동산 담보대출의, 중립적 레버리지 운용으로 해석할 수 있습니다.
입찰 보증금은 2,976,235,100원으로, 이는 법적으로 요구되는 최저가 대비 약 10% 수준의 필수 예치금입니다.
- 잔금 필요금액 (자기자본 투입분)
잔금 필요금액은 12,023,764,900원으로 산출되며, 이는 낙찰가 – 대출금 – 입찰보증금으로 계산된 실질적인 자기자본 투입액입니다. 이 금액은 총 투자액(낙찰가) 중 약 40.07% 수준의 자기자본 투자비율을 의미하며, 비교적 안정적인 지분 구조를 형성하게 됩니다.
※ 본 계산에는 취득세, 중개수수료, 인테리어 및 공간 기획비 등은 제외되어 있으며, 추후 세부 자금계획 수립이 필요합니다.
✅ 마무리 조언
해당 경매물건은 강남권 내 대형 코너 입지, 임대 수요 풍부, 가격 조정 메리트, 탄탄한 배후수요, 법적 권리관계 명확성 등 여러 측면에서 경쟁력 있는 투자처입니다. 특히 대출 활용도를 고려한 중립적 자금 구조가 가능해 보수적 투자 전략에도 적합한 물건이라 판단됩니다.
향후 입찰 참여 전, 세부 리스크 및 추가 점유자 확인, 공간 리모델링 계획 등에 대한 심층적인 실사와 검토가 필요합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
한경부동산밸류업센터(landvalueup.hankyung.com)
*문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
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